本报告转载：《金牌房产》特别出品的《2006长沙房地产年鉴》。本报告由易居（中国）长沙分公司、长沙金岳房屋销售有限公司提供。

前言

2006年，长沙房地产住宅市场呈现出供需较为稳定、郊区房地产高速发展的市场特征。价格方面，由于受国家新政、沿海城市房价波动、建筑材料涨价、地价上涨以及人们购房预期变化等因素的影响，商品房的市场价格按市场规律有所波动，总体呈上扬趋势。

2006年的中国房地产行业继续以国家宏观调控为大背景，长沙住宅市场以刚性需求为主，受政策波动较为隐性，不过分析其2006年的发展现状，呈现出以下几个典型特征：

一、长沙城市的快速扩张使住宅开发区域呈放射形发展

长沙正在由中型城市向中大型城市快速发展，房地产开发已经由原来集中在一环和二环路之内，向着二环外和城郊结合部开发以及更远的郊区楼盘开发并举的局面发展。

长沙城东的城区基本成型，商贸集中，市政配套成熟。早期的长沙房地产开发多集中在城东板块，开发势头动人心魄，目前城东中心地段土地资源已经非常稀少，地产的开发逐渐向东郊方向发展，随着高品质大盘在城东的不断开发，打造出一幅长沙城居高尚生活的宏伟蓝图。

长沙城南板块因省府南迁，并受长、株、潭三市融城的大环境影响，众多资本强力抢注，开发热度空前高涨，更多大型项目纷纷出现，凭着其良好的区位优势，南城的房地产开发进入冲刺阶段。

倚仗湘江、岳麓山的自然资源和大学城、麓山千年学府的浓厚人文氛围，河西板块的居住和土地价值受到市场的关注，随着一些外来地产大鳄的进驻，河西板块的开发价值潜力得到进一步挖掘。但在最新的长沙城市发展规划中，河西大部分属于风景保护区，房地产开发受到限制。

相对长沙其它区域，城北的住宅开发比较少，但目前长沙的房地产开发延伸至三环及三环外区域时，城北无形中就形成了眼下房产界的一个机会点。金霞物流中心的打造，城北大规模拆迁将形成大量的开发用地，但其市场心理地位、环境及配套完善将成为制约其发展的主要因素。

同时，以星沙为代表的郊区房地产也在崛起。较低的土地成本与开发成本，扩城带来的大量“农转非”人口与居住需求，成为郊区房地产尤其是住宅市场蓬勃发展的基础。

因此，2006年长沙住宅开发呈现出以市中心为圆点，四周扩散朝三环线拓进的趋势。项目区域密度、楼盘价格也从中心向四周递减，其中，城南与城东最为明显。

二、长沙的住宅市场供应量扩增，促进市场多元化发展

目前长沙住房消费市场基本为增量市场，过去的存量市场到目前为止还正在被市场消化中，而更多的产品涌向市场，市场的容量扩增有限，市场竞争十分激烈，2006年众多大盘集中上市、供应量急剧扩张，但受市场规律的影响，市场终将向回归供需平衡点发展。

长沙住宅产品越来越趋向市场细分的多元化发展，包括房型、户型、面积、质量、功能等内在的产品品质越来越多元化，以满足不同的市场细分人群。市场竞争加大，消费者选择面增广，需求决定产品的形态，多样化的人群需求决定了长沙住宅产品向着多元化方向发展。

外来地产品牌纷纷进入长沙地产市场，阳光100、广东碧桂园、广州玫瑰园、合记黄浦、珠江卓越等等，既给长沙房地产市场注入了新鲜的血液，又加剧了长沙地产市场的竞争。

总而言之，长沙市房地产行业起步晚，市场机制尚未成熟，产业化水平比较低，产品价值含量少，长沙住宅市场基本呈现出区域发展不平衡、市场竞争加剧，消费者的选择更趋向多样化的局面。

第一章   2006年长沙住宅市场供销状况

我们首先从存量市场，也就是目前的商品房住宅市场分析，市场房源的供给以及去化情况是全面反映住宅走势的关键指标。

1、 商品房供销比

对比批准预售和销售数据可以看出，目前长沙的商品房市场供应量整体增幅较大，销售量缓慢增长，导致今年以来商品房累计待售面积达61.21万㎡，其中，商品住宅待售面积为31.18万㎡；批准预售量主要集中在雨花、天心、岳麓三个区；批准预售同比增幅较大的是天心区、岳麓区。销售量绝对值最大的是雨花区，其次为岳麓区；销售量同比增幅前二位是岳麓区、开福区，住宅销售量同比增幅前二位是岳麓区和雨花区。这样的数据进一步正式了河西与城南的发展势头，区域的前景被市场最大化的利用，地产更是推波助澜，供需比的差距正说明了“机会与威胁”的对等原则。

2006年商品住宅累计供销比为1.05：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积），对比2005年增大了0.24，已经由2005年的供不应求发展到供求基本均衡。分区情况是芙蓉区全年销售量大于供应量，市场供应明显吃紧，天心区供销比达到1.5：1，滞销现象明显。以下为各区供销比：

2、住宅销售增幅大于非住宅类商品房

 
从单月商品房供应走势来看，四月、九月形成两大供应高峰，这是由于受春秋两季房交会影响，各大楼盘都期望赶在房交会前上市；一月至三月、十二月批准预售量较少，这主要是由于年头、年尾结算及农历新年的影响。五月份虽出台了“国六条”，但从批准预售来看，仅六月份批准预售量有所降低，七月份又开始走高，恢复至正常水平，调控政策对长沙房地产市场短期供应没有造成太大的影响。

从上述两个供销表中可以看出，目前住宅商品房的市场去化速度相对2005年来说，有所下降。一部分是因为市场的供需规律所决定的，另一重要的原因是国家宏观调控的影响，长沙的房地产市场虽然降温没有北京、上海等一线城市明显，但部分消费者持有观望态度，对长沙的住宅市场去化速度造成了一定的影响。从单月商品房销售走势来看，今年销售有“三高三低”，即三月、九月、十二月销售量达到波峰；二月、五月、十月销售量达到波谷这主要是由于“五一”、“十一”黄金周及二月份等时间周期较短的原因所致。从年度整体的走势来看，基本保持稳步上升的势头，市场的吸纳力还是比较的旺盛。

3、长沙住宅套型面积需求受国家调控影响结果明显

从同期商品住房各户型供销对比来看，除144㎡以上户型供应量小于销售量外，其他各户型均供大于求，特别是90㎡以下户型批准预售量超过销售量20%以上，反映了“国六条”新政下，长沙市90㎡以下户型供应比较充足，144㎡以上户型的供应相对吃紧。

4、后续量将爆发，累计施工量引发今后一两年的白热化的市场竞争

目前的市场处在一个供求相对平衡的局面，但市场的动态性让我们更加关注后续量的变化，我们先来看下面一组数据。

长沙市房地产施工面积图

长沙房地产开发施工面积逐年增长，2001年后呈现快速增长趋势，2005年施工面积总量达到2058.81万㎡，同比增长26.7%。但目前住宅市场中，经济适用房所占比例还比较大，对长沙整体房地产市场化及价格的拉升起到了制约作用。近三年长沙市施工面积持续强势增长显示出长沙房地产市场开发热潮，同时预示着未来几年长沙房地产市场的供应总量将持续增长。

另一方面，长沙市房地产竣工的面积却相对滞后。

长沙市房地产竣工面积图

 
长沙市房地产开发竣工面积近两年增幅较大，1998年后长沙房地产开发竣工面积平均增长率为43％，2005年竣工面积达到636.29万㎡，同比呈现了负增长系数-1.57％。此是由于2005年很多开发的楼盘体量大，开发期长。以上数据表明长沙房地产市场商品房供应量逐年大幅增加，尤其是住宅市场，未来面临较大的销售压力。

                                                               
针对施工量逐年加大，竣工面积基本持平的趋势，易居（中国）长沙分公司市场研发中心对施工面积、竣工面积、在建面积、工程进度等经济指标详细研究了其间的逻辑关系，将各种数据因时间产生的差值按比例综合，我们认为在竣工面积与施工面积产生的差值中，82%为在建工程，9%为领证时间与正式施工时间产生的差值，4.5%为各种原因暂时停工（或延期）产生的差值，4.5%为其他因素产生差值（具体分析略）。通过分析，我们初步得出，2004年、2005年、2006年1-9月就有累计市场存量2691.8万㎡，数值是相当庞大。以长沙每年预计800万方的需求量，2000多万的累积存量需要2-4年的时间消化，同时还需面对持续累计量。因此，国家紧缩形的土地政策一方面对不可再生资源做到资源优化，同时从市场的角度也到了必须限制的阶段。

5、2006年年度供销、投资情况

2006年完成房地产开发投资近300亿，与去年同期相比增长约17%，占全市固定资产投资达26%以上，全年商品房施工面积约2600万㎡，其中新开工面积约900万㎡，竣工面积约500万㎡，与去年同期比分别增长42%、29%、24%。全年累计实现商品房销售面积690万㎡，与去年同期相比分别增长8%。

（一）商品住房同期供销总量已基本平衡。2006年，全市商品房累计批准预售751.40万㎡，同比增长28.62%；其中住宅批准预售656.65万㎡，同比增长42.80%。同期全市商品房累计销售690.19万㎡，同比增长8.01%；其中住宅销售625.47万㎡，同比增长11.00%，占商品房销售面积的比重为90.62%。2006年商品住房供销比为1.05:1, 商品住房市场已经由2005年的供不应求发展到供求基本均衡。但各区供销不均衡，岳麓区、雨花区供销得到同步发展，而天心区供销比差距已超过了50%，已经有较明显的滞销迹象。

（二）全年商品住房供应套均面积为109.77㎡，非市场定价类住房供应套均面积为109.81㎡，商品住房实际销售的套均面积106.61㎡，90㎡以下户型供应套数总量占比为32.66%，90㎡以下户型实际销售套数占比为29.54%，与国家宏观政策要求的90㎡以下中小户型应达到70%的比例仍有较大差距。

2006年销售总量和投资总量出现积极乐观的局面，供销持平，同时价格稳定，为2007年的开局奠定了良好的基础。在宏观政策进一步调控下，长沙的房地产市场将是平静的面对。

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第二章、2006年长沙住宅市场价格分析

价格是房地产结构调解的重要杠杆，我们从价格的走势可以验证市场供给的合理性，价格对于政策的反映也是判断需求弹性的重要指标。根据2006年长沙商品房住宅1-10月的价格走势，我们分析得出：

1、2006年住宅累计均价同比上涨10%，非住宅产品均价有所下降（剔除单位集资建房、定向开发和经济适用房）。

 
从2006年1-10月的商品房销售均价来看，全年数据略有起伏，均价波动在200元之内，属于正常10%以内的波动幅度，目前全市商品房均价为2924元/㎡，同比上涨4.12%；其中，商品住宅平均售价为2619元/㎡，同比上涨10.75%； 　2006年，全市商品房均价为2991元/㎡，同比下跌1.29%；其中，商品住宅平均售价为2691元/㎡，同比上涨5.99%；商品房非住宅平均售价为5468元/㎡，同比下降5.13%。（若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品房均价为2797元/㎡，同比上涨5.62%；其中，商品住宅平均售价为2521元/㎡，同比上涨13.00%。）

分区来看，天心区商品房成交均价最高，均价为3380元/㎡；岳麓区商品房成交均价最低，均价为2542元/㎡。芙蓉区商品住宅成交均价最高，均价为2916元/㎡；岳麓区商品住宅成交均价最低，均价为2378元/㎡。

2、住宅价格受区域的影响存在落差

长沙有句俗语，宁要河东一张床，不要河西一间房。形象地说明了长沙消费者原来的购房心态。但随着城市的扩张，住宅品质提升，消费者的多元化变化等因素，因距离造成的区域价格落差明显缩小。

从上表中可以看出，雨花区和芙蓉区，住宅均价都在2800元/㎡以上，部分处于一环繁华地段的楼盘，其销售价格已经突破4000元/㎡。长沙城北的商业氛围与居住氛围不高，一直为房地产开发热相对较低的区域，所以除河西之外，开福区的住宅均价要低于其它几个区。

河西土地资源相对丰富，加上市政府的配套逐步成熟，许多品质大盘的涌现，其住宅价值得到较大的提升，个别高品质楼盘销售价格甚至突破5000元/㎡。
      
3、2006年年度最终价格

2006年全市商品房平均价格为2991元/㎡，商品住宅平均价格为2691元/㎡，非住宅商品房平均价格为5468元/㎡，典型住宅楼盘均价为2950元/㎡，较去年同期分别上涨了-1.29%、5.99%、-5.13%、5.24%。四项总体价格指标涨跌互现，价格保持基本稳定，住宅价格涨幅平稳。

4、近几年长沙商品住宅均价对比情况

长沙市商品房销售均价图

    
长沙市商品房销售均价在2001年与2002年之间，出现停滞不增。在2002年后，市场供求矛盾发生变化，导致2003年前商品房销售均价增长幅度较大，增长率达到25％，摆脱了2002年以前的弱势形态。2005年，商品房交易依然保持了强劲上升的势头，市场需求旺盛。长沙商品房的销售均价为3030元/平方米。受国家宏观调控政策的影响，2005上半年商品房市场供应总量受到了一定程度的压缩，商品房销售量大于商品房竣工量，加之建材价格的上涨，导致长沙市商品房价格也出现上扬。2006年的均价出现了微幅下调的局面，从整体来讲，与政策的介入不无关系，同时，上市量的增展速度超过购买需求的增长导致本区域价格前后两年基本持平。但另一个数据也值得关注，全2006年累计实现商品房销售金额193亿元，与去年同期相比分别增长14%，可见，市场吸纳力依旧在增加，购买力依旧活跃，价格的持平反映了长沙市房地产供求双方均非常理性，供应方在追求一定利润的同时，考虑了整体的现金流，需求一方在强大购买需要下冷静购买，从中体现了市场的理性。

2006年，为控制房地产投资规模过快增长，稳定住房价格和调整住房结构，国家出台了以 “国六条”为代表的一系列宏观调控政策。在市委、市政府的正确领导下，我市坚决贯彻执行国家宏观调控政策，针对房地产市场运行中出现的新情况，联系实际，因地制宜，采取积极有效的措施，应对房地产市场的新变化，在调控中规范和发展市场，在发展中注意调控结构和价格涨幅，出台了《长沙市“十一五”住宅建设规划纲要》、《长沙市公共住房保障制度》等一系列配套调控措施，使长沙房地产市场发展总体仍保持了持续、健康、稳定、快速发展的态势。

第三章、2006年长沙需求市场变化分析

易居中国长沙分公司在2006年4月和10月，分别作了两次全市范围的需求市场调查，对客户可以承受的价格、主要需求面积段、客厅厨卫需求的面积、园林建筑的喜好等作了详细调研，我们将对上半年和下半年的数据对对比分析，进而对2006年长沙住宅市场作一个整年的初步评判。

1）现居住物业来源

（2006年10月）

从两次的数据我们可以看出长沙这半年来，商品房的供应量并没有从根本上给改变市民居住来源结构。另一方面，我们把拥有房改房和自购商品房的置业者置业归为二次置业者，租房、公房、老的私房的置业者的置业需求则属一次置业，我们可以得出，上半年长沙市场的二次置业人群比例为47%，一次置业人群为53%，而下半年二次置业人群为42.97%，一次置业人群为57%。城市的进一步扩展促使更多的外来人员入长生活，使租房人群有所提升，置业需求市场还有很大空间。

另外在调查中，大部分人集中在两房和三房，结合其家庭人口结构分析可以看出其现居住环境还是比较宽适的。据长沙市第十五人口普察资源显示，目前长沙的人均住房建筑面积达到了33.56㎡，居住状况总体已经达到了国家规定的小康水平。

2）置业目的分析

 总体来说，长沙置业者的购房目的基本没有改变，以物业作为投资的比例分别为7.5%、9.09%，保持在10%以下的正常水平。用来商业办公的比例略有上升，而目前，根据易居（中国）长沙分公司市场研发中心的数据显示，长沙市场上商住两用的楼盘销售情况较为理想，但专业写字楼空置率依旧较高，长沙作为正在崛起的中部城市，商业地产的发展相对滞后。

3）消费者对于住宅单价的接受程度

从上表中我们可以看到3000元对于长沙的置业者来说是一个分水岭，价格的弹性在这个点表现的非常明显，3000元以上的价格承受度走势则相对平缓，基本上呈现稳步下跌的正常态势． 2000元以下的价格曲线也呈现同样的趋势。长沙潜在置业者的置业需求正在逐步从价格主导的金字塔模式转变成性价比主导的纺锤型模式．这和长沙多年来经济快速发展导致的社会人群的财富变更有着深切的联系。

4）每月可接受的供房额
 

我们从可接受的月还款额可以推算出可接受总价。从数据上看，可承受的月供呈较大幅度的下降，上半年与下半年1000元以下的分别为：10.9%、35.6%。呈现这种局势我们认为有三种原因：1、近半年来居民可支配收入没有提升，而新一批劳动者加入社会造成一定的就业压力；2、结合前面置业目的分析，租房者增多也证实了低收入、低积蓄人群在增加；3、需求市场置业者更为理性，不愿意做“房奴”。

5）购房时考虑因素

 
（2006年4月）

（2006年10月）

交通和价格依旧是置业者选房首要考虑的因素，也成为房地产开发的重要参考依据。而市政配套和建筑风格的关注度有所提高，长沙房地产发展时间不长，置业者还处于满足需求的初级阶段，看重最基本的两大元素，对于建筑外观与生活便利方面开始有了思考，对生活舒适度有了进一步诉求，但是作为评断产品的重要因素之一的户型，因需较强的专业知识，大多数人对其忽视，因此，市场上没有滞销的户型。但随着市场供给的增多，置业者的成熟，产品势必要要走上多元化，也将成为争夺客源的重要因素之一。

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6）住宅产品趋向

A、对于物业类型来说，普通住宅仍是长沙住宅产品中的主流
 

从上图可以看出，小高层仍然是长沙市民最受欢迎的住宅产品类型，它最突出的优点是可以节省大量占地面积，用来做更多更好的景观，方便的电梯上下，居住舒适度较高；缺点是单价相对多层较高、得房率较低。

B、三房房型最受消费者喜爱
 

两次数据证实三房作为最受长沙置业者欢迎的户型由来已久，在细节方面，对于三房两厅的需求有了上升，置业者更加讲究生活得舒适性。另外，房价的攀升使置业者基于总价的考虑，对大面积的物业需求下降，更趋务实。
目前市场上大多数楼盘的户型配比以三房为主，于市场相吻合。

C）自然简约的景观为大多数消费者喜爱

眼下在长沙楼市中，可供消费者比较选择的住宅产品已越来越多，消费者的心态正日趋成熟，众多的购房者需要市场提供多样化的产品来不断满足个性化的需求。怎样提高商品住宅的内在品质和性价比，以获得到消费者的青睐，应对日益严峻的竞争环境，成了各大楼盘重点研究的课题。因此，在下半年度的调查中，我们增加了几项调查。

多数置业者还是崇尚自然简约的景观风格，这和长沙人的脾性是相应的，他们喜欢简单的表达自己的感情，对住宅景观，他们有着一样的要求．在他们看来，过多的雕饰反而显得做作。

D）重视朝向坐南朝北，但不苟求

在对房子朝向的选择上，有超过３２％的潜在置业者选择主卧必须朝南，客厅和主卧都必须朝南的有２８．０３％，对朝向无所谓的潜在置业者仅占总样本数的１２％。这说明长沙置业者对主要生活区域的朝向的要求比较重视但不是很苛刻。

E）消费者偏好现代简约的建筑风格

中式古典和欧式经典为东、西方两极文化的代表，选择这类建筑风格一般体现在较高品质的楼盘中，以突出其独特的建筑风格，在竞争激烈的市场占有一席之地。长沙人简单直接的性格，使得现代简约的风格成为目前长沙置业者的首选。

F）物业管理需求状况

从调研数据中知道，大多数潜在置业者（６９％）选择了“有资质的公司就行了”，只有１７.４２％的人选择“一定要知名公司”，只有１３.４５％的人表示对物管“无所谓”。仔细分析，长沙的购房者都认为物业管理是重要的、不可缺少的，但大多数的人考虑到物业管理费，觉得不需要非常优秀的物管服务；只要有一个有资质的正规物管公司就行了。

G）消费者对于交房标准的要求

从市场供给情况看，毛坯房还是主要的话语权掌握者，但是从市场需求实际情况来看，需要简单装修的人群占到33.52%，装修方的需求呈现出旺盛的趋势，这种供需不平衡的现象提供了一种潜在的市场机会。

H）消费者对于小区基本配套的需求

基本上一些与日常生活休戚相关的配套设施还是最被市场认可的，一些可有可无的休闲娱乐设施比如酒吧、餐吧尽管不被重视，但对于营造小区的居住氛围有着非常良性的作用，还是值得关注。

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7）消费者购房有很大的区域性

长沙各区域的消费者出于工作、家庭、社会交往圈等因素的影响，对于购买住房的地理位置有着较强区本位情结。但随着城市经济的发展，路网交通的发达，消费意识的提高，也有不少消费者选择本区域之外的楼盘。

（a）芙蓉区置业者的置业区域选择

芙蓉区是传统意义上是长沙的中心住宅区，政府机关、学校、商业、文化娱乐场所云集，但该区属于老城区，几经改造，目前土地资源极为稀缺，开发余度不大，房价很高。本区居民收入水平较高，且主城意识较强，但也对居住品质要求较高，他们的购房意象基本上倾向于城市中心区和居住品质较高的河西。

（b）雨花区置业者的置业区域选择

雨花区的购房者首选南城板块（有47.1％的人选择），其次是市中心（13.7％）、城东（13.7％），再次是河西与郊区（9.8％），最末是城北（5.9％）。省府南迁带来长沙南城的快速发展，市政配套日趋成熟，加上区本位情结的影响，所以雨花区有近半数的置业者选择在南城置业。

（c）天心区置业者的置业区域选择

天心区的购房者还是首选南城板块，与雨花区相类似，他们也比较看重市中心和城东板块，对其他板块楼市兴趣不大。

（d）开福区置业者的置业区域选择

住在开福区的受访者购房首选区域为城北（有35.2％的人选），随着打造城北物流中心的利好势头，城北的推盘量加大，可选择面增广，单是城北板块对市内其他消费者的吸引力较小，所以多被区域内客源消化。其它区域的选择其次是城南19.7％，再次是市中心15.5％、河西11.3％，星沙、体育新城仅有5.6％。

（e）岳麓区置业者的置业区域选择

岳麓区的潜在置业者购房意象区域首选岳麓区（28％的受访者选择），其次是城南（26％），只有2％的岳麓区潜在置业者选择去城北购房。值得注意的是，与其他主城区置业者相比，岳麓区潜在置业者选择郊区板块的有较大幅度的提高，达到了14%。易居认为，这是由于岳麓区和城市郊区在天然地理位置上的地缘亲和性造成的，这也说明了长沙本地置业者存在较深的区本位情结。

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8）受访者个人情况分析

长沙房地产住宅市场的需求除受到客观市场如供应变化、价格变化、政策因素等影响外，需求主体方面因素也不容忽视。消费者的自身情况、购房行为、居住、投资等观念正发生着巨大的转变。另外，由于城市的开放性，购房者的构成也在改变。

随着长沙房地产市场的发展，消费者心理日趋成熟，各个购房者经济能力、生活状况及消费心理各异，面对多元化发展的房地产市场，消费者的区分也越来越细化，目标群体趋向多元化。

a）置业群体年轻化趋势不明显

长沙潜在置业者的年龄分布相对一线城市而言年轻化的趋势还不明显，最主力的置业人群还是处于30-40岁的年龄层。但年轻购房者的比例在逐渐提高。

b）置业群体职业分布广泛

      
长沙置业群体的职业分布较为平均，多为企事业单位员工或个体业主和自由职业者，这说明长沙的置业主流人群还是以普通老百姓为主。以社会的大多数人消费为基础是长沙房地产市场一直得以良性发展的原因所在。

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c）置业群体素质普遍得到提高

从下表中可以看出大专以上的受访者占了全部受访者的几乎80%，这说明全长沙范围内的人口素质发生了质的改变。这些高素质人群的理解能力强，容易和好的推广创意发生共鸣，品牌忠诚度高，消费具有明显的刚性特征。

d）置业群体家庭年收入呈纺锤型分布

从上表中可以看到置业人群的收入分布明显呈现纺锤型的分布模式，处于两极极端的群体所占比例很少，中坚收入占到绝大部分，所以说，中等收入家庭，尤其是4万到10万之间的家庭是要把握的核心客户。

e）置业群体家庭人口构成

置业者年龄分布来看，中青年群体为置业主要人群，这群人群正好赶上计划生育刚刚执行的年代，所以说三口之家占到相当一部分；当时计划生育规定还可以生1到2个小孩，所以说四口之家也占到一定比例，总体来说，目前三口之家还是置业需求最强烈的人群。

第四章  长沙住宅市场趋势评估与预判

我们通过对2006年长沙住宅市场的供给市场、需求市场以及价格趋势三个主要因素为核心，结合国民经济发展、通货指数、宏观政策等对市场做一个总结。

1、市场需求旺盛，结构仍需调整

目前长沙住宅的主力面积段为120-130㎡，而高价格，大户型的住宅空置递增，这种改善型物业在市场有一定需求，但因其总价高需要较长时间消化，同时类别墅、低端别墅项目在一定程度上也分化了部分客源，虽然“70、90”政策在一定程度上起到了调控作用，但在“利益最大化”的驱动下，怎样对市场做出正确判断，避免“有价无市”的局面将是未来一两年住宅市场要面临的问题。

另外，适合中等收入居民需要的中小户型，中低价位的住宅供应不足，2007年的经济适用房在产品上实行“蓝海战略”，用差异化的创新产品避免物业的同质化，          

2、局部出现投资现象，部分楼盘紧俏

近几年长沙市房价平稳增涨，房地产保值，增值作用凸现，部分楼盘在开盘之初投资者低价买进，再高价转手，被人制造出楼市紧张气氛，导致少数楼盘已开盘就无楼可售，要买只能从投资者手中购买。目前这种现象虽然不算特别突出，但它的存在无疑加大了市场的风险，一定程度上导致房价的非理性增涨。这种现象在小户型业态上有为突出，作为较为理想的投资产品，长沙市小户型一直有较好的市场，但在用途上只是过度产品的小户型，真实需求市场是有限的，加上目前长沙市控制商品房住宅面积，增加经济适用房供应量，小户型作为总价低、易出租的投资优势逐渐在减弱，因此，明后年小户型也将进入饱和期。
 
3、住宅供应市场化程度不高，地热市场不热

我国住房制度改革自1998年停止实物分房以来，住房需要实行市场供给制。然而，由于非市场化运作商品房的存在，实际上长沙市住宅供应市场化程度不高。目前，长沙非市场化运作的商品房共有三种，一是经济用房，二是公务住宅小区，三是部分单位参照公务员小区建设标准定向开发的商品房。明年，长沙市经济适用房的建设规模进一步扩大，公务员住宅小区建设仍在加速进行，部分单位参照公务员小区建设标准定向开发的商品房越来越多。由于这些商品房是以低于市场价格甚至开发成本的价格向职工销售，扰乱了长沙房品房的市场次序，形成连不公平的市场竞争环境，将大部分具有二次置业消费能力的政府公务员，有稳定收入的国有企事业单位职工排斥在商品房消费市场之外，挤占了按市场行为经营的开发企业的市场空间。其中最为明显的是河西八方小区与卓越地产的项目。同时，南城也是开发热地，省政府的大量工作人员成为开发商最为看重、重点挖掘的客源，可是，遍地热闹得施工场地，一大部分是定向等非市场化的住宅，热的实际不是市场。而这现象对开发商的投资积极性有较大的影响，不利于吸纳外来投资，也影响了长沙市的投资环境。

4、进一步提升二手房市场运作，打通住宅市场流通瓶颈

2005年长沙市住房二级市场非常活跃，交易量猛增，成交面积突破180万平方。但从住房一、二级市场的关系来看，长沙二手房的交易量与商品房市场相比，仍有较大的差距，其交易量比列为1：2.5。参照上海、南京、深圳等城市，其中比值为1：1，可以说长沙住房二级市场刚刚起步。然而，长沙市地产真正起步在2003年，对于一个仅有200万常住城市人口的城市，到了2006年房屋供求关系也会出现变化，有钱人该置业的已经置业，高端住宅产品的置业者大多数为二次置业，原产业的处理直接影响到再次置业的时间与资金。因此，只有二手房市场出现交易活跃，产品出现市场流动，住宅市场尤其是高端住宅市场才会有稳步的、持续的发展。而目前长沙市二手房交易处于初级阶段，住房一、二级市场还不平衡，需要采取措施进一步加速二手房市场的发展。

5、价格进入“临界点”

关于价格这个敏感的话题一直是争论的集中对象，我们在之前提到过长沙住宅市场在一两年后会进入一个徘徊拉锯期。

从经济运行周期的角度分析，目前中国的房地产运行到了抛物线的顶点时期，之后进入正常的调整时期，在一段时间的休整后引来第二个运作周期，这种现象因中国各地区地产发展水平不同而在时间上呈现前后不一。长沙做为内地城市地产发展有一定滞后，调整期也将有所延后。前摩根斯丹利亚太区首席经济学家谢国忠分析，中国房价高涨主要是受资金推动和地方财政政策的影响。 2003年中国进入加息周期后，经济景气度开始上升，出口以30%以上速度增长，资金大量涌入中国，推动中国地产的飞速发展。而目前中国银行对外来资金入市有了严格控制，对境外人士购房也有了明确规定，要一定程度上限制了资金来源。另一方面，明年是中国入世结束保护期的第一年，外来银行的入驻将带来更安全更有效的投资渠道，分刮市场上的流动资金，加上股市的反弹，房地产将不再是最为看好的投资项目，在刚性需求市场基本饱和后，房地产的发展自然后放缓。我们还可以参看两个数据：日本与中国香港的居民可支配收入在增加，但香港目前的房价比10年前低，而日本的房价更是比20年前更低。

关于地方政策的扶持方面，长沙做为二线城市，政府的作为更加重要。我们前面也介绍，长沙市城市常住人口只有234.18万（2005年），是武汉的二分之一（2005年426万），人口的流动性较小，整个市场容量有限，扩城带来的“农专非”人口也要有强大的支柱产业带动其可支配费用的增长，才能转换为实际的购买力。而长沙明年将大量增加廉租房、经济适用房，加上本地政府鼓励公务员住宅、集资房的传统模式，在一定程度上制约了开发商的投资积极性，易居（中国）长沙分公司在与长沙目前几大主要外来地产投资客户做前期市场分析时，就明显感觉到了对方的担忧，同时，经营运作成熟的外来投资者也强烈关注到了长沙累计施工量和竣工量、年度销售量之间的巨大差距。国家统计局最新发布的数据显示，今年第三季度房地产业的企业景气指数和企业家信心指数均在下跌，其中企业家信心指数连续两个季度下降。

因此，根据长沙市的实际情况，我们预计，虽然土地资源的稀缺性，中国城镇化进程中，促使房价有上涨的空间，但市场实际需求量才是最关键的因素，长沙房价在未来两年会形成在某个“临界点”上下徘徊的局面。

6、2007年在宏观政策调控下的基本走向

2005年国家开始采取颁布政策的手段大举调控房地产时，业内惊呼“狼来了”。到了2006年，国家近一步加强调控力度，但是经受了风雨的地产界已可以从容的面对。2005年、2006年地产界接受了前所未有的动荡，每个小的调整都强烈地牵动上至中央政府、下至普通市民的神经。

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2007年国家将继续实施宏观调控，调控的方向和重点预计有所调整。

1：房地产发展目标转向深切关怀中低收入人群住房，并从“原则”规定转向量化“落实”。

“国六条”首次系统地明确了解决中低收入家庭住房的4条路径，“重点发展”中低价位中小套型普通商品住房、经济适用房、廉租住房，“积极发展”住房二级市场和租赁市场。九部门在实施细则中首次量化新建住房结构比例，90平方米以下住房须占开发建设总面积70%以上。“国六条”还将问责“剑锋”指向城市政府，将调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入地方经济社会发展工作的目标责任制。
 
从2006年房地产宏观政策来看，主要突出“和谐”二字，与时事政局紧密结合，控制房地产过快增长的势头，让房地产业为和谐社会服务的思路非常明确。房地产发展的首要目标就是保障人民住房的基本需求，解决广大中低收入群体的基本住房保障成为重中之重。 而这个措施将在2007年具体落实，届时“国六条”的效果将展现，对于市场的实际影响在此不能过早下结论。

2：消费市场进入完全理性市场，消费者持币观望氛围加重。

看涨还是看跌房价？在业内是众说纷纭，我们在这不做过多累述，不过易居（中国）长沙分公司市场研发部上半年和下半年的数据可以对需求市场的情况作一个了解。上半年，认为房价会继续上涨的为82.1%，下跌的为3.8%，持平的为9.6%，放弃作答的为4.5%；下半年认为房价继续上涨的为70.7%，下跌的为4.2%，持平的为13.8%，放弃作答的为11.3%。两组数据虽然差距不是很大，但是反应了几个现象：今年上半年认为房价会涨的观点比较强烈，八层的被访者这样认为，同时只有少数的被访者放弃作答；而下半年，态度开始犹豫，认为上涨的降到七层，同时放弃作答的人增加，说明更多被访者开始观望。长沙的住宅市场经历了10月、11月旺季的再次火热后，临需求市场可承受的最高价位进一步接近，加上供应量的进一步增加，相信2007年消费者会有更多的观望和选择！

3、开发商加速洗牌，长沙迎来真正“大盘时代”。

尽管整体上还在死守高价、维持高利润，但开发企业优胜劣汰加剧，行业集中度在提高，产业生存方式在转变。“国十五条”之后，银根、地根进一步紧缩，土地与资金这两种资源的配置状况在发生改变：一方面，大批中小企业资金链日益绷紧、断裂，生存空间缩小，开始卖地求生；另一方面，出让土地正在向少数大企业集中。大企业或通过引进海外投资基金，或定向增发，乘机储地扩张，并购中小型房地产公司。下半年一线城市新出让土地基本被十来家大企业所垄断，行业集中度在提高。而长沙本地除少数实力开发商有新盘推出，很大一部分开发公司第一个项目已经售罄，后续工程迟迟未动工，国内知名开发品牌、亚洲地产巨头先后入驻长沙并启动项目，整个市场对于中小开发商的分额更加窄小。

另一方面，在国内品牌开发商争先亮相的2006年之后，香港和记黄埔、新世界、恒隆、恒基等世界500强企业的将引领2007年的长沙房地产市场，为我们带来了与世界同步的住宅品质与生活享受，长沙也将在2007年“开眼看世界”，达到与一线城市接轨的地产发展轨迹！

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易居（中国）长沙分公司  长沙金岳房屋销售有限公司

2006年12月15日

易居（中国）长沙分公司介绍

“易居（中国）长沙分公司”正式成立于2005年6月，其总公司“易居（中国）?上海房屋销售(集团)有限公司”前身为“金丰易居?上海房屋销售有限公司”，公司于2006年3月成功在海外融资并更名。公司2006年获得了中国房地产最佳综合服务机构第一名、2006中国房地产策划代理百强企业榜首、第五届金桥奖房地产销售代理企业20强榜首，是ISO9002认证企业。

长沙分公司即长沙金岳房屋销售有限公司隶属于易居中国北京运营管理总部，公司服务范围为房地产全程策划代理，包括前期调研策划、营销策划、销售代理三大环节。同时，截至到2006年底，湖南“易居会”会员突破两万。
长沙分公司在短短的两年中，先后主要服务过 “柠檬丽都”、“香港新世界”、“博林?金谷”、“中新花城”、“中粮观音岩”等项目，为“三湘置业”、“香港恒基地产”、“旭辉集团”等公司地产项目做大型前期市场调研及项目策划。

本报告转载：《金牌房产》特别出品的《2006长沙房地产年鉴》。本报告由易居（中国）长沙分公司、长沙金岳房屋销售有限公司提供。