"移民热"刺激海外置业 四大细节不容忽视

近年来，“移民热”已经成为了一种潮流，因为移民的进入刺激房地产市场有一定的发展。但是移民同样也会起到负面的影响，与中国房产市场比起来，国外房地产市场总体呈现不温不火或者小幅增长态势，房屋价格难以持续走高，依靠置业对资产保值增值的期望不能太高，事实上自有物业每年的维护保养费用和地税也不少。那么对于准备海外置业的人们来说，更应当谨慎，特别是细节问题，切记不要忽视。

海外置业需要注意的几点细节

1.不要急于做出决定，一定要花时间了解市场和考察各种物业。有可能经纪人会带着看十几个甚至几十个地方，也只有多看经纪人才能了解你的审美情趣和口味，推荐的房屋更有针对性。

2.找到合适房子后，雇佣一个好的房屋调查员，考察房屋内所有结构和设备使用情况，并记录成册，这对旧房子更有必要，不要轻易相信卖方的检房报告。

3.在签名前应请律师审查，以确保自己的法律权力受到保障。在建议书上签字后，地产代理把它交给卖方。当卖方同意并签署后，建议书便成为合法而有约束力的合约。

4.买卖双方都可互相讨价还价和提出反建议，直至达成协议为止，建议书有改动，仍请律师审阅过才签名。在同一时间内只可签一份还价建议书，如果多签须依法完成签过的买卖，卖方签名后无法取消卖房承诺。

海外置业，多以投资为目的

国内房企向海外拓展，进入一些旅游资源较为丰富的地区进行开发，更多的是看中了投资客热衷于旅游度假型的房地产项目，因为相比于中心城市来说，这些大城市周边的旅游区更吸引有钱人。事实上，国内房企涉足海外还是基于瞄准了国内豪客的“腰包”，如上述几家房企所开发的项目均处于华人较为聚集的地区或者当地旅游的主要目的地，目的就是吸引国内的买家进行投资。随着我国居民收入的不断提高，海外置业成了很多人的选择。

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□建行财管家 张申君

家庭情况

王女士现年45岁，外企高管，先生也在外企工作，夫妻俩年收入在100万元左右。已有两个女儿，4岁和9岁，现在上海已多处置业，市价超过千万，多余物业进行出租收取，无其他金融类投资。目前，王女士家庭尚有近180万元的房贷未还清。

王女士家庭在跑去吃用开销后，每年节余约78万元。此外，王女士丈夫的公司福利待遇很好，为员工夫妻各承保了200万的意外及身故险。王女士家庭投资偏好偏稳健，不希望冒太大的风险，但愿意尝试小额的高风险的投资。

■理财目标

王女士家庭的收入非常稳定，现金流较高，其投资风格十分稳健。为了能让自己的孩子将来的学习环境更轻松，他们希望让孩子在国外接受中学及大学教育，并且计划在3-5年内完成全家四口的移民计划。让孩子拥有更快乐的教育体验，同时也让自己的养老生活更加优越。

■理财分析

王女士的移民梦当下很多高级白领家庭都有，他们希望通过移民让孩子能在国外得到更好的教育，自己退休后也可享受到发达国家的社会福利。

就目前王女士家庭状况来看，有如下几点值得考虑：

1、对移民政策的了解，以及移民所需的资金和周期等；

2、如何利用好家庭现有现金流，为移民计划做好准备；

3、房产等固定资产投资总额占资产总额过高，如何进行调整；

4、家庭保险方面是否需要适度加强，但考虑到移民后仍会添置不少保险，可适度配置。

[理财师手记]

理财思路打开 资产多元配置

王女士的案例在现实社会中非常典型，高级白领的移民梦想其实并不难实现，只是随着国内移民热潮的不断升温，各国都在不断提高移民的门槛，申请的周期越来越长，需要准备的资金也在成倍增长。

随着人民币不断，人民币对外的购买力也在不断上升，很多国内的投资资金也纷纷考虑转换成外币资产存在，国人到美国、加拿大、英国、澳洲等国购买不动产，不单出于移民考虑，更有多元化的外汇资产的配置，以防止人民币在过后的贬值带来的资产缩水。不管王女士是否真的有投资移民的需求，或是海外旅游的需求，都可以考虑在某国外币下跌时进行配置，以备不时之需。

近两年的投资多少让投资者感到不知所措，买房怕套，拿着现金也很惶恐；股市投资也没有好的渠道，信息不对称让投资者望而却步；曾经红火的PE产品也因为中小板创业板的上市破发而不被追棒；唯独让大家欣喜的只有银行理财产品的不错，利率市场产品远超同档定存，而高起点的信托产品提升了市场对固定产品的预期，比较好的满足了稳健投资者投资需求。理财思路打开，资产配置要多元，投资不仅要提升生活的品质，更要改变我们的生活态度。

■理财规划及建议欲移民先了解移民成本

目前，加拿大的移民政策已经发生变化，据加拿大移民部官方网站消息，自2011年7月1日起，每年审理联邦技术移民1万名，该限制措施会平衡申请量与劳动力的需求量，当前29种职业项下每种职业每年吸收500个新申请。加拿大现在接收到的移民申请数量已远超过每年所应接受的数量。加政府优先接受条件较好的申请，同时现在也正在限制申请的数量。

据了解，投资移民的申请条件中对于申请人的条件是，家庭净资产需超过160万加币（折1000万人民币），同时，必须实际投资80万加币（折500万人民币）到加拿大，5年后无息返回，或一资性支付22万加元（140万人民币）给指定的加拿大基金公司。这里提到的80万或是22万加元，都是王女士家庭需要考虑的现金流结余目标。

此外，王女士需要知道的是，整个申请周期为三到五年，她利用这段时间，通过对现金流的安排，在这段时间里落实相应的移民资金。

规划现金流，解决移民费

王女士家庭每月净现金流在4万元左右，再加上年底净收入的30万元，若以5%的年利率计算，购买货币基金、定期国债、或者银行理财产品，率都可以满足。通过计算，这笔现金流5年后的终值为437万元，可以基本满足80万加币的投资需求；如果提前到3年，现金流的终值为249万元，完全能满足22万加元一次性支付的需求（在计算时并没有考虑王女士家庭每年的收入增长情况，同时也没考虑通胀的水平）。相信通过对现金流的合理配置，王女士家庭移民的基本费用就完全可以解决。

房产变现寻找新投资渠道

从王女士家庭资产配置比例来看，固定资产的占比过大，如果可行的话，可以考虑兑现一套投资性住房，增加家庭资金的流动性。

在目前国家政策调控的背景下，房地产再出现大幅的可能性已微乎其微，房产的也远低于银行固定产品，更低于银行代销的信托产品。银行信托产品是一种较高（可达到8%的年化）、风险可控的投资理财产品，购买时限一年期两年期都有。高要求是，购买门槛相对较高，起步是300万元人民币。

对于王女士而言，兑现部份投资性住房资产不但能带来所需的流动性，还能提高这部份资产的，移民后在加拿大还需购置住房，也需要一大笔资金。基于以上几点，建议王女士尽快将一部份固定房产卖出转化为现金资产，以增加资产的流动性和性。

适度增加保险，家庭增加保障

对于保障方面王女士夫妇的公司已经做了很周详的准备，特别是意外险和身故险方面，只需增加一部份重疾险即可。一段时间后若有额外的现金流可以考虑补充一些养老年金型保险，但比重不用太大，因为移民成功后，王女士在加拿大同样可以购买较多的保险以规避高额的税收。

[保险规划]

保险是让现有的生活不被改变

□中国平安 阮珎

像王女士这样的高收入家庭，目前所拥有的的负债是180万的房贷。按照夫妻两人的收入状况，偿还目前的180万的房贷并不是难事，同时，夫妻二人已经拥有200万意外及身故险，依照我们一直所说的“保额与负债相匹配的计算原则”，所拥有的保障也足以弥补万一因意外等无法创造收入时偿还负债的需要。夫妻年均收入丰厚，按照理财师的规划，可以稳步实现几年之后移民的计划。由于大多数移民国家的医疗福利与养老福利相对完善，届时的养老与医疗无需担心，故而风险的规避和安排主要集中在这3-5年当中，有必要做好一些风险防控，主要防范的是避免因为重大疾病导致收入中断和重大费用支出后影响移民所需资金积累的风险，将辛苦赚到的收入完整地保留下来，从而始终保持较高的生活品质并满足移民等需求。

从寿险的角度来计算一下，此家庭5年内考虑移民，故要保障其5年内收入不受疾病、意外等风险影响，估计家庭收入在400万元左右。也就是王女士家庭目前所需要的寿险保额。这份保额的重要意义在于，一旦因疾病或者意外导致家庭收入中断造成损失，400万的寿险保额将自动填补上重大支出造成的收入缺口，保证了家庭收入上的持续性和稳定性。由于家庭已有200万意外以及身故险，那么，剩下的保额缺口为200万，建议建议夫妻两人各补充5年期、100万元保额重大疾病保障。未来可以考虑在国外购买一些年金险、投连险、险等组合，将部分家庭资产转换为安全稳定的保险资产。

总而言之，人寿保险主要功能不是赚钱，而是安排赚到的钱。它不是用来改变生活，而是让现有的生活不被改变。

移民潮的启示

□多多

第三波移民潮正在推进。与波的“洋插队”、第二波的“送子留学”不同，这次不少职场“白骨精”首当其冲。

这可不是什么好事，中国正在步入老龄化社会，大量职场精英人才的流失会造成企业核心竞争力下降，加剧老龄化社会的负担。因此，关注移民问题，了解移民群体的利益诉求，从中发现改进公共服务体系、完善社会保障制度的路径，已是刻不容缓的了。

从王女士家庭来看，“给孩子的教育”是王女士夫妇移民海外的重要诱因。是的，这也是很多年轻父母的共同选择。看来，在“地球村[消息 价格 户型 点评]”成为趋势的背景下，国内优质教育资源不足、教育理念落后、教育方式僵化等问题已经愈发凸显，亟需引起重视。其实，在我国传统文化中，父母对子女教育历来十分重视，“孟母三迁”为的就是让孩子在好的环境中成长。因此，“振兴教育”从大的方面来说，是国运昌盛的百年大计，从小的方面来说，是留住人才的关键。

“为自己养老生活更优越”，这也是王女士和一批职场精英移民海外的理由。目前来看，我国正面临巨大的养老压力。不仅是“未富先老”群体的经济压力，而且由于整个社会养老服务业的极不发达，也使得“不缺钱”一族面临买不到相应服务的尴尬。比如，近期广受关注的老人医疗、临终关怀等问题，不仅使得老人面临就医难、频频转院等困境，同时也牵制了家属大量的时间精力，老人们难以享受到有尊严的养老生活。因此，异地养老、越洋养老等成为一部分家庭的选择。

如果，我们的国家能从第三波移民潮中看到振兴教育和发展养老服务的重要性，社会相关机制能够踏实推进，认真改善，相信定会造福更多普罗大众，也会吸引更多精英人才“把根留住”。