http://esf.dg.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月5 日 北京青年报
专家认为：一二手房成交量倒挂仍将持续
据北京房地产交易管理网数据，截至10月28日，今年北京二手房住宅成交200019套，而一手房住宅成交140367套，二手房成交量较一手房多出近6万套，在2009年成为楼市的主力，占据楼市总成交的58.8%。
对此，业内人士认为：“今年一手房市场供应不足以及房价的不断上涨，导致部分自住需求被挤压到性价比相对较高的二手房市场上，同时，随着城市的开发，核心地段的新房所剩无几，城区内的二手房以其良好的地段优势受到了购房者的青睐。”
●现象：二手房市场投资客增多
“在今年二手房市场出现的一个新现象就是——投资客增多。”中原地产华北区董事总经理李文杰指出，“以往二手房市场中，以自主需求为主，而今年，大量的投资客转移进入二手房市场。由于中心城区地段优势明显的区域很少有新房供应，因此投资客看重的是二手房的地段优势。”
“由于投资客的增多，高端住宅的成交量明显大于往年，往年10月份高端住宅成交量占比大概在6％-8%，而今年高端住宅的成交量基本维持在10%左右，主要为改善和投资型需求购买。”21世纪不动产高级分析师孟奇介绍。
●原因分析：
新房供应从紧购房者相中二手房
在北三环某中介门面店内，张女士签下了一套在售的二手房，据了解，她所选择的这套大户型房位于北三环，是2001年修建的，价格为22000元/平方米，“原本打算购买的新房位于北四环附近，售价为30000元/平方米，可是在二手房中介这里却发现了更为合适的房源，虽然是2001年建的，但是价格便宜，并且位置还不错。现在在四环以内找房，新建项目价格太高，选择二手房比较合适。”
笔者在走访中了解到，目前城区内新房供应较少，在五环之内，在售的多为老项目后期，同时，由于去年受到金融危机的影响，商品房开工面积缩减，从而影响到今年新房的供应量。“随着城市的开发和发展，目前城市核心区已经很少有新项目供应，尤其在二、三环之内，新建的基本上都是高端住宅，很少有普通住宅的供应。”孟奇介绍。
据了解，11月已公布的开盘项目均价为17008元/平方米，这与3月商品房价格低谷期相比，涨幅达54%。二手房目前均价为11920元/平方米，与1月相比，涨幅为34%。业内人士指出，虽然新房与二手房由于项目的档次等原因其价格并不具有可比性，但在同区域内，一般而言，部分新房的价格一般都大于二手房，同时二手房买就有产权，即买即住，还具有产品全、选择范围广等特点，满足了购房者的需求。
税费减免政策刺激需求
二手房为何在今年交易如此火爆？美联物业市场专家认为，营业税由原来的5年内全额征收改为现在的2年内差额收取，同时契税减免等一系列的税费减免政策，在很大程度上促进了市场回暖，使有购房需求的消费者赶在今年内买房。
据了解，今年二手房市场房源挂牌量猛增，尤其是进入第四季度，5年内二手房源供应量占市场总供应的六至七成，而此类房源的成交量占比达到65%左右，“二手房税费的减免政策即将到期，未来政策走向难以预测，这造成了部分有交易意向的业主和购房者，在年内纷纷出手完成交易，二手房处于供需两旺的市场格局，与一手房供不应求形成了鲜明对比。”亚豪机构市场总监郭毅认为。
●走势：一二手房成交量倒挂仍将持续
据21世纪不动产高级分析师孟奇介绍，上海从2004年开始，二手房便已经成为成交的主体，这是房地产市场发展成熟的一个重要标志。前几年，北京的新房供应量大于二手房，并且二手房市场本身也发展得不太成熟，导致二手房一直处于住宅市场的次要地位。去年由于金融危机的影响，商品房开工面积缩减，从而影响到今年新房的供应量，致使今年二手房成交总量大于新房。这种现象的出现虽然与金融危机的影响有关，但这也是市场发展的一种过渡，是北京房地产市场逐渐走向成熟的标志。
“随着经济情况的好转，商品房开工面积将逐月上升，预计明年上半年，会迎来新房的供应高峰，而二手房成为成交主力的现象仍将持续。”
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