http://esf.dg.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月3 日 金羊网－羊城晚报
在10月29日广州科学城KXC-F 8-1-1土地的马拉松式拍卖会上，碧桂园的表现同样受关注，其出价达到了43.38亿元，与最终的成交价仅有几百万元的微小差距，楼面地价同样突破了7000元/平方米。
对于目前有约4000多万平方米低价土地储备的碧桂园来说，这样的举动无疑有点出乎市场意料。
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频频在一级土地市场上拿地，首次进入中心城区拿地开发，碧桂园的系列举动，背后有何含义？碧桂园有关负责人在接受记者采访时表示，碧桂园首次“进城”是新尝试，在二级市场进行市中心高端物业开发，是对碧桂园既有模式的丰富和拓展。
从“围城”到“进城”
碧桂园开始全新尝试
碧桂园9月底发布的公司通讯显示，截至8月31日，碧桂园共实现合同销售额约110.8亿元，终于突破了百亿大关，全年190亿元的销售计划可能性越来越大。更早之前，麦格理将碧桂园的目标价从2.40港元调高至2.60港元。碧桂园看似又开始了较为风光的日子。
融资、拿地的步伐加快
而早在几个月前，碧桂园的日子可没那么好过。7月，碧桂园上半年销售数据披露，个位数的增长、不足90亿元的合同销售额，没有给市场太多惊喜。较其他地产同行业绩的大幅增长，这个曾经在2007年一度挑战地产“一哥”位置的公司似乎已经掉队了。一时间，“战略调整无可避免”、“商业模式受挑战”等声音四起，甚至于该公司加大广东省投入之举，也出现了很大争议。
也许是有意，也许是巧合，争议出现后，碧桂园开始了系列出乎意料的动作。9月初，碧桂园宣布发行一笔3亿美元、票息为11.75%的5年期优先票据，随即该笔融资又被扩大到了3.75亿美元。与融资相比，碧桂园在土地市场上的动作有过之而无不及：8月，以6亿元获得东莞市大朗镇大井头一块商住用地，首次进军东莞市场；同月，以2.4亿元竞得广州南沙丰田生活区东侧地块；10月初，以8.6亿元竞得佛山禅城区澜石改造片区B地块；同月，以3.9亿元竞得顺德龙江的商住用地……而在10月底，更以43.38亿元的大手笔与广州各路开发商竞争广州科学城地块。
进军佛山核心区
这一系列拿地动作中，尤以竞得佛山禅城区澜石改造片区B地块最为引人注目。连碧桂园员工，也纷纷打探“公司为什么要拿下这样的地块？”因为在此之前，碧桂园一向专注于近郊项目的开发，在吴定金等业内人士眼里，“围城”是碧桂园的最大特色。此次一改过往作风“进城”，基于什么样的目的？
“日前碧桂园在佛山中心区域拿地，我们更倾向于认为是新尝试，”碧桂园有关负责人在接受记者采访时表示，“在二级市场进行市中心高端物业开发，是对碧桂园既有模式的丰富和拓展。”
战略调整乃发展需要
短期内，碧桂园“围城”的本质还难以改变，因为碧桂园目前的土地储备绝大多数土地仍在近郊区域。也有接近杨国强的人士透露，这位老板对碧桂园模式的成功坚信不疑。不过如果“进城”的尝试大获成功，第一次之后就会有第二次直至第N次。毕竟，正如某市场分析师此前表示，碧桂园原先发展模式如果不改变，其利润空间始终不大，也在很大程度上影响了企业的毛利率，如果成功找到有更大利润空间的模式不可能会放弃；毕竟，“碧桂园并未停止尝试与拓展的步伐，碧桂园根据国际、国内的经济形势进行战略上调整。”也许，此后碧桂园就会告别单一的“围城”时代。
“进城”抬高成本
碧桂园能否坚持“物美价廉”之路？
“进城”可以丰富开发模式，随之而来的问题是，成本也必将水涨船高。有一直关注碧桂园的市民问，该公司能否继续提供物美价廉的产品？
确实，这是一个问题。截至去年底，碧桂园4436万平方米的土地储备、1430万平方米的在建建筑面积，平均楼面地价仅230元/平方米。碧桂园有关负责人今年4月接受媒体采访时还说，土地成本仍是该公司核心竞争力。随着通过招拍挂方式拿到土地的增加，土地成本的竞争力肯定会有所降低。最明显的例子是，“进城”项目的楼面地价达到了1481元/平方米，碧桂园今年通过招拍挂竞得的地块，楼面地价多在1000元/平方米以上。当低廉土地成本不再，碧桂园还会否坚持以前的定价战略？
对此，碧桂园有关负责人并没有正面回答，毕竟影响项目定价的因素很多：地块本身具备的条件，如环境、交通、周边配套、区域房地产市场等方面都会影响到项目的定位。该负责人只是说：“碧桂园将通过做好区域市场的研究，做准项目的定位，发挥地块本身的优势，提升产品品质、环境品质，提供适销对路、物超所值的产品。”
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