http://esf.dg.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月12 日 徐超萍 东莞时报
9月8日，东莞市规划城建局网站挂出一个公告，位于南城CBD地段的德方斯有一栋住宅楼要改成写字楼。7200元/平方米的均价依然走俏的德方斯，开盘时间不长但销售速度很快，所拥有的绝佳地段吸引了不少公寓投资者。紧接着的国庆销售旺季，正是去货的好时机，但并不愁嫁的皇帝女却要换新装，这是为何呢？
有人猜测是国庆前后南城几个大盘相继要推出的不少同类产品，其次是要改成写字楼的3号楼户型不如1、2 号楼容易被客户接受，是市场的竞争让其转型。但是细心的购房者也会发现，带精装修出售的德方斯仅有3号楼是一直保持毛坯状态，或许开发商面对市场的变化是早有准备。
开发商
与中央生活区规划更改无关
记者致电德方斯的售楼中心，工作人员告诉记者，该项目2号楼罗浮已经卖完，目前在卖的是1、4栋，剩下的套数也不多。当记者询问3号楼几时卖时，工作人员表示3号楼可能要改成写字楼了，会在年前推出。
代理该楼盘的瑞峰置业相关负责人对记者的询问颇显为难，说只是营销策略的改变而已，其他的不方便透露，要等开发商那边确定下来后，代理机构才能对外告知。当记者向开发商方面询问并确认这个消息是否真实时，中信地产营销副总张境姚对此很爽快地回答“是的”，对这个消息的确认毫无闪躲。但对于规划更改原因，却没有透露更多。只告诉记者这是根据市场做出的营销策略变化而已。对于记者所询问的跟不久前中央生活区改中央商务区的城建规划是否有关的问题，她一口否认。
项目曾定位部分写字楼出售
在眼下金九银十的当口，开发商突然要更改规划，把剩下的一栋公寓改为写字楼，是因为市场变了，所以产品要转型？记者了解到，这个项目早前就有把部分产品定位为写字楼的规划。但后来4栋楼都还是作为住宅出售，而近日，又再更改规划，把其中一栋楼也即是3号楼改为写字楼。
记者了解到，这个项目本来是由同属于中信集团的金信联行来代理，后来中信地产换了一个东莞本土地产代理商瑞峰置业。而这个规划更改对于金信联行的人来说并不意外，因为在他们代理之初，就曾建议过开发商把一部分作为商业写字楼出售。但是开发商当时并没有接受这个建议。当时金信联行报出的销售价格比较高，在当时的市场环境下，小户型投资客户可能相对较难接受，另一个是德方斯有相对较好的配套和地段；基于以上两点，曾建议他们这么做，不过当时开发商没同意，所以就没有对这个方案作进一步的市场调研了。此后项目也由瑞峰接手代理。
3号楼转型早有迹象
德方斯处于东莞大道与四环路交界处，有4栋独立的单体楼，其中1号楼塞纳楼、2号卢浮楼靠近四环路，3号协和楼、4号艾菲楼位于东莞大道旁第一国际斜对面。这次挂出规划更改的是3号协和楼。
在相邻德方斯不远的一个项目销售人员说，这个楼盘是带精装修出售的公寓，但是有一栋楼也就是3号楼一直都还是毛坯，很明显开发商是早有另作打算的准备。
德方斯的去货速度一直很快，很多业内人士对该项目的销售评价都不错，印象多是“那个楼盘很好卖”。今年以来，东莞楼市产品都是大户型唱主角，中小户型产品一度缺货，市场产品结构失衡。因此今年城区的公寓项目只要开卖，都不用愁业绩。而德方斯所处的地理位置，更是让其成为抢手的金饽饽。这次规划更改也让不少人乍听觉得意外。
曾在金信联行工作的一工作人员认为，中信德方斯的配套已经超出了一个小户型盘的概念。由于楼盘配套相对较高，所以销售价格也高，但东莞不少投资客户暂时还接受不了这么高价格的小户型，所以项目本身寻求转型。所以这次规划更改他并不觉意外。
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