http://esf.dg.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月23 日 房地产门户搜房网
2009年7月23日下午14：00，以“大浦东研发核心区 世和中心引领全新生态型互动商务社区——2009寻找上海最具投资价值写字楼系列研讨”为主题的大话地产在国家开发银行大厦5楼搜房会议室举行，参会嘉宾有上海搜房网主编万久红女士，上海嘉频房产销售总监刘明明小姐，房地产时报主任梁志超老师，上海商报的主编徐跃明老师，还有来自搜房著名的博客单许昌先生以及中房指数研究院分析师曹欣怡小姐。
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上海商报地产周刊主编 徐跃明老师
徐跃明：首先刚刚梁老师的话我接下去，首先讲张江这个地段，两个礼拜以前我手下的记者发了一篇文章，大浦东概念出来以后，南汇、周浦、康桥房价炒的很大，那时候正好有个汤臣豪园想开盘，我一听价格我就说这个价格太低了，当然后面他们封盘，他说每个业务员都有一大叠条子。改革开放以后开发浦东，前十年所有的钱扔在浦东新区，我们叫浦东新区，第一波投资热潮张江为止，浦东也好，川沙也好，南汇也好，第一波投资到张江为止，没有再往外延伸，也就是说张江是第一波浦东新区投资的受益者，而且是边缘边境。现在第二波投资过来，浦东有个重新定位，随着投资区域往外扩张，张江就变成一个中心地带，整个大新区大浦东的中心概念，这个我觉得张江目前在商业地产，或工业地产之外的这些商业、住宅、别墅都会有一个价值重估的过程。
这些差异应该是马上要拉平，甚至反超，因为他是属于第一波十年投资的一个成熟地段，或者受益地段。这是我想讲的第一个问题。
第二个，中国全国第一个不动产基金由张江外高桥跟金桥，把陆家嘴撇在外面，有三个国有大型企业，以工业地产为产品主体发行，虽然实验性很强，实际上融资多少不是一个很重要的问题，融资额不高。但是可以想见，对整个上海来说张江这样一个板块，或者房地产开发的区域，对上海整个产业，你刚刚说是IT，实际上张江最有名的应该是生物医药，也就是说上海一直在说的先进制造业，他还是要大力发展，因为再怎么经济转型，制造业的基础还是要，上海传统制造业已经一点一点外移衰弱，先进制造业要大力发展，否则完全靠新型的现代服务业，或者两个中心，三个中心是支撑不起这么庞大的上海，所以上海这边的产业支撑会在上海相当突出。而跟金桥比，因为金桥是出口，美国也我们知道出口加工业概念很差。张江的产业支撑是很具前景的东西。在张江这个地方你搞一个跟先进制造业，跟制药厂，跟研发中心互相依托的配套的东西，不管是酒店、写字楼、艺术中心、公园、商场，你去做配套，总归是有先发优势。
第三个我还是补充梁老师的话，我们跟搜房合作有一个杂志，叫《商业地产评论》，为什么现在写字楼这个时候行情不好凸显出来呢，是因为目前的住宅完完全全是房贷按揭拉动型的，超额货币发行以后银行过于宽松的货币政策，才发生5、6月份这一波猛涨。相对而言写字楼正好跟国际环境对接，国际涉外的公司比较差，所以写字楼行情就比较低迷。
当然也有人在这个时候，我们对开发商说是二级市场，对购房方来说他要考虑三级市场，写字楼的行业低迷一定要考虑以后 三级市场上套现的容易程度等问题。我认为在这个时候确确实实是超底，或者说是现在选择一个主流行情之外产品的时候。昨天上海所有报纸都在讲潘石屹到上海来要买写字楼，因为他在北京开发的是一个一个分割的卖的产品，所谓SOHO是卖的产品，但是他到上海来看重的东海广场是不能卖的，已经是甲级写字楼形态，定死的东西。他现在为什么这个时候进来呢，是有道理的，主流市场在突飞猛进，在狂飙的时候现在能够在一些次流产品上，非主流产品中能够寻找到一个中长期投资的产品最好，最合适的时候。当外需拉动了，当全球经济景气了，那个时候外国人进来开办事处，开公司，然后全社会有些创业热潮，然后涉外性企业过来，那时候写字楼的行情就不是现在这种模式。
我想对于适合这个产品来说，他现在主要面对市场的不是五星级酒店，也不是他的商场，是他的写字楼。我认为现在抓准定位，现在加强推广，也是一个比较好的时候。关键是操作师最重要的要求特性就是要理性，因为他面对的是专业投资者，我们面对的是客户，面对的是创业者，或者说是发展中的公司，这样一些跟住宅投资完全不一样。假如能够抓到一些投资者，一些机构投资，或者能够中长期看好写字楼的人还是有必要的。
最后我总结，实际上从去年下半年到今年上半年甲级写字楼一直下滑，但是到今年5月份开始已经有两个五大行成员发布报告说，下半年浦东地区的甲级写字楼复苏了，空置率要下降，然后租金会起稳或上升，因为两个中心加上所有外国企业，他不愿意放弃中国市场的心理，导致浦东地区的写字楼市场可能会复苏。所以这也是对世和的产品来说是利好。
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