http://esf.dg.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月23 日 陈台荣 邱寒 杜雯 成都商报
昨日,成都市中院召开金融危机背景下房地产纠纷案件审判工作会议,全市近百名民事法官就我市近期房地产纠纷案件等审理情况进行了深入探讨。市中院在此基础上出台《关于当前民事案件审理过程中几个问题的意见》。
想要解除合同法院从严审查
“在金融危机形势下,维护房地产市场的稳定是法院审理房地产纠纷的重点。”市中院法官说,在当前的经济形势下,如果允许房屋买卖合同的当事人动辄解除合同,不仅有悖于诚信原则,也妨碍了房地产市场的健康发展。所以,对当事人行使合同解除权的条件应当从严审查。
《意见》规定,对于逾期交房的,应当结合所延期限的长短、原因及后果等因素综合考查,妥善处理;对于交房存在质量问题的,则要看是否存在人身安全隐患和影响正常使用,开发商是否有足够的补救措施等综合判断。如果违约确非开发商的原因或者还有其他补救手段的,在判决开发商整改和完善的前提下,仍继续履行合同。对于开发商的违约行为,可以采取给付一定的违约金或者赔偿损失的方式,来平衡与消费者之间的利益。
购房者不能证明房屋有质量问题 不支持解除合同
如果购房者以房屋存在质量问题或配套设施没有达标而要求解除合同,《意见》明确,法院首先应对房屋是否确实存在质量问题、开发商是否严格按照合同约定切实履行了义务、交付的标的物是否符合合同约定的质量标准等进行严格审查,以维护消费者的利益。
如果当事人没能就房屋存在质量问题举证证明,而且房屋已经验收合格,就应当驳回当事人解除合同的诉讼请求。
开发商违约时间 应扣除办证机关的办证时间
《意见》中规定,开发商已完成房屋权属初始登记并提供了相关办证资料,并通知买受人提交登记申请的,可认定开发商已履行了办证义务,不承担逾期办证的违约责任。而“权属登记”的内容应包括房屋产权证登记和国有土地使用权证登记两项内容。
“规定期限”则是指办证机关办理权属证书的法定期限,而不是前部分约定的商品房交付后至资料登记备案的一定期限。开发商承担违约责任的时间,应扣除办证机关办证的时间。
转让没取得权属证书的房屋 应认定为有效
《意见》中称,目前,随着城市规划建设的发展,一些基于拆迁安置补偿协议取得的房屋,和尚未实际取得的拆迁安置房也相继进入市场交易。随着近年来房地产的增值,出卖人相继以合同违反法律强制性规定为由,请求确认合同无效。对这类转让尚未依法取得权属证书的拆迁安置房屋的合同效力,应认定为有效。
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