http://esf.dg.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月3 日 搜房论坛
大户型空置率很高,小户型写字楼又很难找,这就是现状。记者以租客身份走访了多家房产中介及写字楼,表示想租南城CBD附近90平方米以下的小单位,均得到“没有这么小面积”的答复。
“南城财富广场有五六十平方米的小单位,很抢手,早就租出去了。”×联地产经纪人杨小姐告诉记者。她说,稍好的写字楼几乎都没有小户型。
东莞满堂红商业项目部经理陈少频证实了这种情况。她说,200平方米以上的大户型写字楼不太好租,但较受欢迎的几十平方米的小户型单位又比较少。因此,部分业主不得不像本文开头的李先生一样,将大房拆成小房出租。
东莞中原研究部经理车德锐说,从成交数据可以看出,目前写字楼项目成交的套均面积普遍较小。市区在售的几大写字楼集中在50—130平方米,平均面积为64平方米,这反映了东莞中小企业多,大部分是刚刚起步或者是成长中的企业的现状。因此,写字楼项目在规划设计的时候就应充分考虑到这一点。户型间隔小一些,适合中小企业办公。如果考虑到大企业进驻,户型间隔应灵活改造。
业内还认为,东莞本来就有很多农民房存在,随便一个农民房,就比写字楼价格要低得多。在经济不好的形势下,如果写字楼价格高,面积又太大,不少公司就很可能放弃购买或租用写字楼,把目光转向农民房。
【难题】
是投资的好时机吗?
东莞新建写字楼的硬件水平,目前完全不落后于广州、深圳,但价格却低得多。于是,一些投资客认为投资东莞写字楼的时机到了。
对此,车德锐说,在种种利空的打击下,写字楼的价格确实已降到最低位。但对投资者而言,“在别人恐惧的时候要贪婪”,这恰恰是最佳入市时机,具备中长线投资眼光的投资者应该注意这一点。
一直研究东莞写字楼市场的业内人士杨波也认为,目前写字楼的均价在7000-7500元/平方米之间,这个价格是比较合理的。如果能满足硬件要求,投资者的确可以考虑。
但也有业内人士认为,投资写字楼,不应该仅根据当时的价格而定。例如,南城某广场目前的售价是每平方米5800多元,月租金是每平方米24元,年租金等于288元。如果不计算日后增值部分,投资回收期就是5850/288=20.3年,投资回报在5%左右。不过,一般情况下预期租金都会按一个比较稳定的比率上涨。这样算起来,还是可以投资的。
目前的写字楼已经供过于求了。如果未来两年内有更多写字楼推出,写字楼租金说不定还得往下掉。因此,市房协副秘书长张自立指出,要投资写字楼,应从目前的空置率、未来两年新推出的写字楼数量等综合因素出发来考虑。
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