http://esf.dg.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月2 日 搜房论坛
避险资金凶猛，小套型写字楼(100平方米以下)热销。希尔顿广场售罄，近日第一国际三期写字楼8.5折入市，两周卖出70多套；5月底卡布斯国际广场开盘推出128套小套型写字楼，目前已经售出120套左右；而盈锋中心、丰硕广场也已经在清尾货。
而此时东莞制造业依然在寒冬中，坊间常有中小企业倒闭消息传出。目前以中小企业为目标的小套型写字楼热销，涌入租赁市场，此消彼涨，小套型写字楼会否遭遇租赁困境？
销售存量只够消化两个月
6月6日，来自深圳的林先生在买下第一国际六套写字楼之后，把眼光投向东莞大道对面的卡布斯国际广场，又有四套写字楼成了他的资产。
“从3月份开始，销售速度明显快了起来，目前投资客占一半左右，一般都是两三套一起买。其中以本地投资客为主，近期也出现了一些深圳投资客”，卡布斯国际广场项目经理孙立明的判断适用于目前在售的小套型写字楼。
据了解，今年来希尔顿广场、第一国际、卡布斯国际广场、盈锋中心、丰硕广场是小套型写字楼供应的主力。目前来看，这些楼盘去货速度很快，希尔顿广场售罄，近日第一国际三期写字楼8.5折入市，两周卖出70多套；5月底卡布斯国际广场开盘推出128套小套型写字楼，目前已经售出120套左右；而盈锋中心、丰硕广场也已经在清尾货。
来自东莞中原监测的数据显示，截至5月份，2009年共成交小套型写字楼423套，占写字楼449套总成交的94%，而同期新货供应却只有394套，小套型写字楼呈现供不应求的状态。目前小套型写字楼存量为181套，以前5月月均90套计算，现在的存量只够消化两个月的时间。而中大套型目前存量为728套，以前5月共销售26套来看，需要消化140个月。
租赁几乎一放租就租出
“100平方米以下小套型写字楼确实比中大套型写字楼消化快很多”，丰硕广场销售经理陈丹君告诉记者，丰硕广场写字楼的面积为88-153平方米，100平方米以下客户需求量最大。该说法也得到了盈锋中心项目经理芦茂君的认可，该中心写字楼的户型面积为71—123平方米，由30多平方米和40多平方米两种户型拼合而成。
在二手租赁方面，小套型写字楼也非常紧俏。在写字楼租赁比较集中的东莞写字楼网，截至6月24日，共有539条写字楼出租信息，100平方米以下小套型写字楼的出租信息只有62条，占11.5%，而100平方米以上中大套型的出租信息则高达477条，占88.5%。
“小套型写字楼在二手写字楼租赁市场的供应本来就不多，但需求比较大，非常好租，几乎一放出来就会租出去”，满堂红商业部经理陈少频表示，目前东莞写字楼的租金普遍在20-30元/平方米，而小套型写字楼的租金一般要比同等条件的中大套型写字楼高出2-3元/平方米。
疑惑制造业过冬 顾客何来？
热销意味着将有大量的小套型写字楼会涌入写字楼租赁市场，而东莞制造业依然在“寒风中颤抖”，坊间不时有中小企业倒闭的消息传出，此消彼涨，难免引起小套型写字楼会否遭遇租赁新困境的担忧。
“东莞倒闭的是一些低附加值的制造工厂，这些工厂从来就不是城区写字楼的顾客”，孙立明认为城区小套型写字楼面对的客户群主要是第三产业的中小企业和一些科技含量比较高的制造业中小企业，这些企业在金融风暴中受冲击力度不大，“小套型写字楼在需求方面不但没有减弱，而且随着东莞政府加强扶持附加值高的产业发展，需求相反是上升的”。
“这两个月空置率反而降低了，好一点的写字楼空置率现在只有10%左右”，陈少频告诉记者，在写字楼办公的企业除非倒闭一般都不会搬走的，市场低迷更多体现在租金下降上。
根据东莞中原监测的数据，前五月小套型写字楼销售423套，加上存量181套，今年共有604套写字楼会加入租赁市场。“短期来看，这批小套型的加入会造成一定程度的消化困难”，邓学冠认为，目前东莞大道上台商大厦、汇业大厦等写字楼都以中大套型写字楼为主，小套型写字楼的后续供应项目目前还没有。因而从长期来看，目前小套型写字楼的供应量是比较合适的。
小套型写字楼 PK 公寓
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