http://esf.dg.soufun.com搜房二手房网 2009 年6 月5 日 张海丽 张潇博 新闻晨报
2006年至今，全市商品住宅成交面积超过200万平方米的月份也不过8个
其中7次都出现在楼市最为火爆的2006和2007年
时隔近一年半，2009年5月成交量再次突破200万平方米，达到了204万平方米
刚性需求是否还能继续支撑？
楼市一路高歌，然而相关数据显示，绝大部分成交量都来自刚性自住需求，且以90平方米以下，均价一万元左右的中小户型居多。由此可以看出，楼市呈现的这一轮“需求井喷”，主要是随着房价逐渐走低，自2007、2008年高房价条件下被抑制的真实住房消费需求得到释放的结果。
不过，5月开始，刚性需求体现了疲软状态。数据显示，在5月商品住宅成交量环比上涨10.5%的情况下，普陀、浦东、青浦、宝山、嘉定、闸北、闵行等前期自住买家关注的热点区域成交量分别下滑42%、28%、18%、13%、11%、8%和5%。这7个区域中，有5个是城市中心；而奉贤、南汇两区5月的成交中多出了大量的别墅项目。
可见，5月成交量再创新高，主要是受别墅和以市区为主的中高档公寓成交量大幅上升所带动。
因此有业内人士提出，楼市在经历了近2个月的“小阳春”之后，刚性需求即将释放殆尽，下半年房地产能否延续火热局面，还要看改善型住房能否成为购房热点。
改善需求能否顺利接棒？
从五月份开始，我们发现改善置业，无可否认地成为楼市中刚需以外的另一个基石。而且，从供应和需求两角度来看，改善需求已经渐渐抬头。
薛建雄指出，改善型的消费者占据了总购房者1/3的比例，均价10000元/平方米以上消费者需求比重上升。
而从此类群体的构成来看，升级置业甚至部分结婚者构成了改善型住房的需求市场。上海正处在城市大建设时期，庞大的改善型住房需求群体持续涌现。同时，上海也有相当一部分居民持有的住房，年代已经很久远了，其改善自身居住条件的愿望最为迫切。另外，还有一批随着年龄的增长，财富的积累，因原有住房面积太小，户型不合理，社区环境不够好，物业服务不到位，子女上学不方便等等原因，需要再次置业改善居住条件的，同样占到相当的比例。
如佑威房地产研究中心副主任陆骑麟所说，“改善型需求的释放程度将影响着房地产市场后市的持续火热。”
从供应方面来看，在小户型物业率先回暖后，部分改善型住宅在4月开始启动消化，市场的销售明显比去年年底好转，而且消化的主要是去年的存货，这意味着今年改善型住宅的销售迎来一个较好的开端。嗅觉敏锐的开发商闻风而动，悄然改变产品推出策略，开始启动改善型产品销售。
近期，不少楼盘瞄准改善置业群体，打出“学区房”概念，也有的楼盘像保利家园在户型上针对改善型住房市场推出了“城市亲情两代居”的产品，提出了“亲情责任家庭观念”的购房理念。还有些楼盘转了风向，如金地湾流域继推出了中小户型之后,针对高端市场的别墅和大平层项目成为目前销售的主力。为了迎合改善型住房的需求，开发商不仅快速推出产品，还提出了不少新的置业理念。
业内人士预计，今年下半年还有大批改善型住宅上市，这批住宅的品质也将进一步升级。至于价格方面，能否往上走是由市场决定的，目前还难以判断，但是，如果价格走高偏离了改善需求置业群体的心理承受价位，那么改善需求的抬头有可能会成为短暂的昙花一现。
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