http://esf.dg.soufun.com搜房二手房网 2009 年3 月5 日 管静莹 东莞二手房-搜房网
2．东莞二手房市场特征综合分析
挂牌量锐减近四成 二手房均价“回光返照”
本月，东莞二手房价格指数出现小反弹。上涨5个点，挂牌均价为4460元/平方米。此次二手房挂牌均价涨幅最大的是塘厦镇，上涨500元/平方米。本月总的挂牌量较上月有较大下跌，跌幅为38%。
对比东莞各城区和镇区的指数：镇区尤其高端物业出售居多的镇区，指数前后起伏较大，塘厦镇本月反弹较明显，上涨达500元/平方米。本月除南城片区仍有小“跌”之势外，其它城区和镇区综合指数均上涨。本月为春节后首月，在政策方面，营业税的减免、房贷七折、国家对房地产行业的关注等，都给广大购房者积极的信号，购房者入市积极性大增。同时，广大购房者对国家或将进一步出台的政策充满猜测。强烈的刚需有望在政策明朗化后得到释放。在市场方面，买卖双方陷入博弈。买方在国家经济调控及舆论的积极引导和带动下，由12月份和1月份积累下来的部分刚需在本月得到释放；卖方除部分急于出手或认为房价已无上涨可能的业主选择此时出手外，大部分业主对金融风暴下的市场比较迷茫和缺乏信心，不急于出手。这造成二手房挂牌量锐减。供需的不平衡，尤其是购房需求大于市场供给，卖方的主导地位日益显现，二手房成交价出现反弹，反跌为涨，不过因为二手房房价已处在较为合理的位置，业主在经历去年的楼市低谷后对房价的预期也比较理性，房价继续上涨的可能性不大。
本月综合价格指数小幅反弹，分析原因主要有以下几点：
第一、政策频吹暖风，坚强刚需得以释放。从去年12月份到春节前一段时间，市场累积的刚性需求已非常强大，节后，随着营业税减免政策、房贷七折及国家一系列刺激经济的相关房产政策下来，购房者入市积极性大增，二手房市表现的相当活跃。部分业主乘胜追击，部分笋盘追涨贵卖。
第二、买卖双方各分派别，强烈内需和博弈之势拉动房价阶段性上涨。节后东莞二手房楼市买卖双方自成派别，买与不买，卖与不卖，各成一派，同时，买卖双方陷入博弈。买方方面，在国家积极调控和一些积极因素影响下，一部分人认为房价已经到底了，现在已是出手的时机了，在资金允许和有适合盘源的情况下，他们就选择出手了，这群人中还在观望的多是资金不足，或是等政策进一步明朗下来再出手。另一部分购房者则认为房价还有可降空间，不急于换房的就继续观望，等待房价降下来。卖方方面在市场迷茫状态下也主要分两派，一部分资金有压力，或对房价预期比较理性，他们遇到合适的买家便会出手。另一部分业主则对目前的经济形势不乐观，无资金压力，选择不出手。在这些派别中，从目前的市场表现上看，选择入市买房的买家们和可卖可不卖的业主们之间呈博弈之势，合适了，房买卖了；不合适，要么房价涨，要么不卖。
第三、一手房“涨”声又起，二手置业者快刀斩乱麻。节后，东莞一手楼市可谓异常火爆，一方面开发商促销不断，成交量也一路飘红，东莞楼市“牛”初异常精彩，引来小高潮，部分楼盘一手房房价甚至出现小涨现象，消费者追涨不追跌心态此时表现的淋漓尽致。因为对后市房价会否继续上涨及二手房房价会否被带动上涨有些担心，部分二手置业者选择快刀斩乱麻，趁房价没大幅反弹之时出手。
不过，目前无论是一手房还是二手房，房价已基本企稳，大跌或大涨已不可能出现，出现房价小波动主要是目前不太明朗的市场情况下供求双方博弈的阶段性结果反映。
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