【孟晓苏】关于房地产在困难情况下如何生存，从目前我们面对的还是一个市场困境，怎么面对呢？八个字，适应大势，推动市场。说说推动市场，更多是我们行业的事，但是行业事是谁干的，有我们企业家，当然还有其他的专家，怎么把市场推动起来，这是房地产走出困境的一个根本动力。我们现在之所以出现这些困境，还不是因为市场发生了变化。三十年来推动中国经济走向繁荣的根本原因就是因为走上了市场经济道路，特别是最近十年以来，旺盛市场在推动中国经济的发展。是什么市场？多种市场，其中特别是房地产市场和汽车市场，这些作为支柱产业，作为主要最终消费品的产品旺销拉动了中国经济的增长，但是市场会有起落，人们认识也会迷茫。最近三年以来，我们从过去保发展逐渐政策转向了抑过热、抑房价，而忽略了保发展的目标。

【孟晓苏】特别是去年下半年，也是因为房地产的畸形发展，更加加重了管理层的忧虑，去年出台了多少措施，重点就是抑制房地产的购买力，抑制内需，抑制半天我们发现，不能抑制内需啊，原来得推动内需，得扩大内需，你看我们的认识走了这么一个大圈。市场怎么构成的？有很多是由于购买者，由于他们愿意不愿意购买，他们有没有好的预期和购买信心造成的。深圳曾经出了一个北大教授预测房价会上升，尽管预测了很多数据，都是很科学的，有一条没有考虑到，就是人心难测。其实不是由于金融海啸造成我们的内需萎缩，是我们内需早在金融海啸波及到中国以前就萎缩了，不是因为后奥运造成什么问题了，其实在奥运之前和之中，我们市场就萎缩了，这是天下本无事。

【孟晓苏】现在我们看到，政策包括政策指导思想已经发生了变化，怎么变化呢？包括在座的企业家，在内的业内人士，不断反映意见，唤醒对于政策的重新认识，现在我们看到中央经济工作会议的意见非常正确，对房地产业有了重新认识和定位，又回归到正确的道路上，所以这个市场已经逐渐露出了曙光，我们对前景并不悲观。

【孟晓苏】另外顺应大势，作为房地产企业你必须要顺应大势，在大势下做自己的事，一会儿再谈。

【主持人 莫天全】感谢孟总，信心恢复是大家期待的，现在政府的做法是促进了信心的恢复。下面请范小冲先生谈一些高见。

阳光100集团常务副总裁 范小冲

【范小冲】我同意蔡主席说的，发展是硬道理，你必须要有活的勇气，你要有战胜冬天的勇气才能活下来。另外要适者生存，过去的游戏规则已经被破坏掉了，在今天，你看资本市场融资的功能、配制的功能已经丧失，刚才黄院长也给了这么多数据，对于土地，不像去年那样去追逐土地，土地在流拍。现在房价已经下跌了你说30%，很多下跌了更多，还是没有人来买，所以市场发生了非常大的改变，就是过去的游戏规则已经变了，这种情况下企业只能调整，而且后面的冬天还会更冷，所以要适者生存。

【范小冲】我们过去，特别是去年，大家的生存和发展更多是朝外看，要拿到资本，拿到土地，然后上市，靠规模的扩张，整个资本的推动，过去是这样的生存方式。在今天，在现在的冬天，冬天应该是修炼内功的时期，今天房地产公司应该更多的从内部来挖钱，要提升自己的管理，降低自己的成本，然后更多的去研究自己的客户，研究自己的产品，跟市场更加的贴近。我们企业92年成立的，当时市场情况任总也提到，那时候的市场情况比今天差太多了，不管环比同比，总量还是很大，这个量比当年我们刚进入这个行业好得太多。刚才说均价在3900，当时才几百元。所以你要回归到当时企业最早创业那时的生存方式，那时候谨小慎微，当时就盯着客户、市场，只要我们回归到市场本质，回归到当年创业的精神，虽然冬天很冷，我们要有信心，我觉得这个冬天就可以过去。

【范小冲】去年九月份的时候，也是在Top10论坛上，那时候是资本市场推动的地价非常疯狂，我们提出来，别人抢面粉，我们烤面包，我觉得今天我们还得继续烤面包。谢谢！

【主持人 莫天全】范总给我们提出了很好的药方，我们想想92年都会很高兴。下面请陈总提一些意见。

中体奥林匹克花园管理集团董事、总裁 陈顺

【陈顺】一样的冬天不一样的感受，像今天天气还好一些，很冷的天气，有的穿着棉衣，有的可能穿着毛衣，每个人免疫力不一样，由于年龄的差异对于冬天感受也不一样。中国的房地产企业也是一样，有一篇文章提到，中国房地产企业实际是三个三分之一的问题，第一个三分之一是国家的宏观问题，第二个三分之一是金融问题，第三个三分之一才是自身的问题。我们回头来看自身问题，我觉得没有出什么问题，我们人才的准备问题，我们的产品创新能力问题，我们与时俱进的环保、绿色、节能各个方面的问题，应该说自身没有什么问题。前两个三分之一大家似乎都感受到了问题，目前国际金融形势的变化，我们确实思考一个问题，到底是进一步的恶化还是进一步的好转问题。

【陈顺】我们说中国不受什么影响，不是你说不受影响就不受影响的问题，在2008年美国房地产企业，包括消费者，我们都看到国家出台政策的频率之高超出想象，尤其涉及到金融方面的问题。对房地产企业的影响和消费这的心理，我个人觉得政策出台的频率越高，那么也带来市场对预期判断的不确定性，人们会想下一步问题。我在底下与范总聊天，我说我们能不能出台一个带有时限性很强的，把预期交给大家。比如在2009年12月31日以前，购买房子的人可以免一二三，贷款的可以下浮30%、40%利率等等，如果定在6月30日，下浮30%到40%，12月31日下浮20%能不能把相对比较准确的时间点，对未来的预期交给市场，我个人觉得不确定的因素太多，使得开发商也好，消费者也好，都会对未来打了很多的问号。

【陈顺】我去了德国，那里高速不限速，但是我们还是保持一定的速度，这是心态问题。我们在2008年看到这么多政策的出台，是有利于市场的发展，实际上市场还是在等待的阶段。我觉得在2009年应该是不是有一个带有准确性的，把预期交给市场，把预期交给消费者，可能会好一些。

【主持人 莫天全】刚才我们就生存和发展问题多了一点，就机会问题我们说了好一点，今天的会议是北京会议，我们1月份还有个纽约会议，就是想看看大家做什么，想什么，为我们房地产业、加居产业贡献一些什么。这个会我们也在组织去美国所谓抄底美国房地产代表团，全球各大媒体知道后影响很广，从金融时报、洛杉矶时报、芝加哥报等都做了大量报道，今天上午美国国务院一位官员专门给我发了E—mail，问我们到底怎么回事，这里面有很多事情大家都在想，就是我们干什么，这是百年不遇的机会，也许是各位一生中遇到的一个机会。我想问问各位，我们现在的机会在什么地方，我们还能干点什么？

【孟晓苏】危机中也有机会，机会是什么？我们能做什么？我自己包括中房在做的是什么，我说一下，一个是在危机中发现原来多年建议的REITs，过去不被接受现在开始被接受，这是给机会。特别是廉租房的REITs，现在是不做REITs就找不到前来持有和运营廉租房。本来这是在国际上成功的经验，我们引进来三年半了，全世界做REITs最好的是德意志银行REITs，总裁过来说了两句话，REITs迟早要在中国大行其道，看来中国政府的学习还要有一个很长的过程。现在由于楼市不景气，由于现在国家要拉动经济，对于REITs的认识又提前成熟了，这是我们需要做的。

【孟晓苏】这是否应该由基金来做，当然投资基金管理公司可以做，但是他们不了解房地产里面这么多的政策，特别是在廉租房领域很多的政策他们不了解，这还得我们做不可。我们中房在做什么，我们适应大势，推行老区改造，中房在这方面和别的企业相比略有优势，中房是最早在全国建了大片小区的企业集团，建了2400多个小区，其中两三百个破旧不堪了，我去呼和浩特，市委书记说团结小区是当时最好的小区，我想现在是最烂的小区，当时建设局规定房子不能超过55平米，现在那里已经成了脏乱差的地方，那么就进行旧区改造，市政府给的政策容积率提到到3.5，这样就有条件改造了，老百姓可以回迁，这样整个城市因为旧区改造而更加美观，城市建设也可以更加好了。

【孟晓苏】这种住宅区改造完全符合中央拉动内需的精神，扩大安居工程的精神，我们提出来要把全国人大提出的私募基金引入到旧城改造来，蔡主席你们也可以参与。第三件事是我自己干的，我还当着幸福人寿的董事长，幸福人寿做什么，我一直想把人寿保险和房地产结合起来。本来房屋第一个是居住功能，房产增值有了财产功能，然后去抵押有了融资功能，有了养老功能，我就希望把以房养老这一功能进行推行，我们有了幸福人寿才有了保障。明年投资性的保险可能会衰退，但是保障性的保险可能会增加，因为经济形势不好的情况下，老百姓预期没有底，可能会买保障性的保险，以房养老对于老年人是很好的保障。现在我们做这三件事，希望这三件事能够得到业界的支持。

【主持人 莫天全】任总的想法呢？我们的机会在什么地方？

【任志强】机会大了，看你有钱没有，如果你有钱，有了钱可以买地，现在不用像以前那样老举牌。另外你的产品差异性，你如果卖差异化的产品，你的产品可能不降价是涨价。这不是今天才说的，是历来都说的。问题在于，你把握时机的时候，你用什么方式，比如有人说今天的住宅市场大家在观望，可能我们商业地产会很好，所以有很多人是专门做商业地产，比如潘石屹，如果世界经济危机到了一定程度，餐馆也没有人吃饭了，没有人开餐厅了，那么商业地产可能也得掉。我们最近统计了一下北京各个餐馆圣诞节是否爆满，我们发现各大酒店三分之一都没有到，很多酒店到现在为止一间包房没有定出去。所以不是说你今天想干什么，明天想干什么，能干什么，不能干什么，还得看总体宏观经济和消费者的信心能否起来。不是说大家没有钱，我们有20万亿的储蓄，是把钱存在银行上还是花在市场上，这是人们的预期问题。

【任志强】假定我们不能改变人们的消费预期，那么什么也别干最好，不投资最好，如果你相信市场长期是好的，你可以在低潮时拼命的发展。美国大概三亿人口，一亿个家庭，个人住房贷款有12万亿美元，相当于美国GDP的90%，还有2万多亿是商业贷款，就是买商铺的贷款，一共14万亿。什么概念呢？大概每个家庭至少有12万美元。中国现在有多少呢？中国大概3.5万亿住房按揭贷款，包括买商铺。我们城市人口5.96亿，大概1.9亿个家庭，相当于美国的一倍，我们人均多少？1.75万元的住房贷款，这比例相差那么大。我刚才说美国金融危机也比你日子过的好，我们差的太远，我们相当于GDP多少？大概12%，就意味这中国住房市场按揭贷款至少得达到GDP90%才和美国差不多。美国当年经济垮台靠什么？美国梦，第一个美国梦要有一套房子、一部车、一个好的学历，美国梦最后就是用房地产实现了，实现了美国经济的发展。