http://esf.dg.soufun.com搜房二手房网 2008 年10 月22 日 广州二手房—搜房网
近来媒体大篇报道关于"土地流转"以及"宅基地转正上市"问题，仿佛一场土地革命即将兴起，商品房市场也将被解构重建。不过笔者翻看了三中全会的会议公报，与土地有关的仅有两句话："健全严格规范的农村土地管理制度"，以及"提高土地产出率"。并未像媒体报道的那样农村土地可"自由"流转，或某些专家解读的所谓"土地改革"的那样，把土地改革说的神乎其神。报道的来源应该是以胡锦涛总书记在安徽省考察农村改革发展情况时候说："允许农民以多种形式流转土地承包经营权，发展适度规模经营"为依据。
笔者认为"允许农民以多种形式流转土地承包经营权"与"土地自由流"转不可同日而语。胡总书记强调的是流转土地"承包经营权"，从"承包经营权"到"土地自由流"相信会是一个较长的过程，如何保证农林的收益？如何保证农村土地的合理利用？如何保证公平还富于民？相关政策法规不是一时三刻就可以出台。早在2005年10月1日开始，广东省就充许农村集体建设用地可以入市流通，纳入统一土地大市场，广东因此成为全国第一个在全省范围内推行集体建设用地使用权流转的省份。不过政策明确规定集体土地不得开发商品房--通过出让、转让和出租方式取得的农村集体建设用地不得用于商品房地产开发。下列建设项目可以使用集体建设用地：一是兴办各类工商企业；二是兴办公共设施和公益事业；三是兴建农村村民住宅。土地使用者未经原批准用地的人民政府批准，不得改变该幅土地的建设用途。
为什么明确规定集体土地不得开发商品房？笔者因为原因有二：一是集体用地直接流入商品房开发会造成规划困难，影响房地产开发的正常秩序；二是土地收入是地方政府重要的财政收入，如果农村集体将土地直接卖给开商房，地方政府财政必大受影响。基于这两点理由，土地"自由流转"的"自由"度是有限的，而农村土地绕开政府直接出售给开发商或者以地入股共同开发的可能性不大。
另外就是关于宅基地转正问题，这个已不是新鲜事，楼市疯涨的时候不少人想通过宅基地交易合法化来抑制房价。笔者认为，随着住房结构的调整，宅基地交易的合法化是迟早的问题，但是对商品房市场冲击是有限的。我们知道，最可能被市场化的宅基地是市区内或市区边缘的城中村而不可能是偏远的郊区。不过广州市城中村改早已提上日程，百年乡猎德村的拆迁重建只是一个开始，城中村改造是为了加速城市化进程，而此时充许宅基地合法交易会不会觉得不合时宜？另外宅基地的规划、建筑质量、公共配套等与商品房相比没有任何优势。价格低廉的握手楼会有需求，但肯定不多，更谈不上对商品房市场的冲击。
笔者相信十七届三中全会会让农村改革迈大步，这也是在世界经济环境下利用农村广阔市场扩大内需，改善经济结构的重要一步。重庆宅地置换政策的解很好地解决了农村城市化的问题，这个经验应用于城中村改造也是相当不错的，但是否如外界所说真正实现农村土地"自由流转"，那要看接下来正府出台的细则了，我们就拟目以待吧。
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