注意投资者要慎重个人投资写字楼的八个要害

http://esf.dg.soufun.com搜房二手房网 2008 年9 月5 日北京现代商报

[摘要] 房产作为全球投资者最有价值的投资品种，一直受到投资者的青睐。写字楼由于供量小、需求量大，因而有较高的投资回报率，但写字楼是宏观经济的显示器，是房产市场中抗经济风险最低的物业，已类似于股票的投资风险，因此，写字楼的投资者一定要慎重。借鉴以前投资成功和失败的案例，一位投资高手总结出以下八个投资要点。

房地产作为全球投资者最有价值的投资品种，一直受到投资者的青睐。写字楼由于供量小、需求量大，因而会有较高的投资回报率，但写字楼是宏观经济的显示器，是房地产市场中抗经济风险最低的物业，已类似于股票的投资风险，因此，写字楼的投资者一定要慎重。借鉴以前投资成功和失败的案例，一位投资高手总结出以下八个投资要点。

一、当写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里，而不能像住宅一样，可以自己住。

二、购买写字楼的贷款利率与住宅不同，要高于住宅利率近1%。另外，还有房产税等需要交纳的各种税费，约占投资额的20%左右。

三、要投资甲级写字楼，即便其售价昂贵。有人可能会认为，乙级写字楼的售价低，虽然其租金低些，但总投入还少呢!这些投资者一定要注意这样一个事实，当甲级写字楼租价在不断上涨时，乙级写字楼的租价是在下跌的。何况，大家的土地成本差不多，因此，在售价上也低不了多少。

四、与投资住宅一样，也要注意对物业选择的问题。今年，北京写字楼市场的供应量会不断扩大，平均投资回报率也就不会像今天那样高，但并不排除个别物业的高回报率。因此，你要有一双"慧眼"。

五、要瞄准客户群来投资。如果投资，要选择那些里面最小的租客也需要大约500-1000平方米建筑面积的写字楼(一般写字楼的使用率为70%左右)。这表明，入驻这个物业的公司水平相差不大，该物业档次高，你今后可能会有较为稳定的回报。当然，这同时也说明你要有很高的支付能力。

六、投资那些可以切成很小块面积进行出售的物业时，你就要当心，虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻物业的公司档次低，流动性大，再加上小业主太多，影响到该物业的物业管理水平。不仅如此，当经济不好的时候，小业主的竞相压价，对客户进行的争夺战同样会影响到你今后的收益。北京不是没有这样的例子。

七、对于热衷投资SOHO的客户来说要注意的一点是，看看你所投资的SOHO是否是按住宅进行立项的。如果是按商用房来立项的，其投资回报率不仅会低于写字楼，可能还会低于商品房。这是由于物业的档次以及高税费、高贷款利率所造成的。

八、投资写字楼必须防贬值风险。贬值风险主要是写字楼本身所处的地段贬值和未来的新兴楼盘的过多涌现，从而对现有写字楼市场构成冲击。

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