双向调控解读：楼市分类调控 告别"一刀切"

十二届人大二次会议3月5日在人民大会堂开幕，李克强总理代表国务院向大会作政府工作报告。政府工作报告中多处涉及房地产行业的内容，引发房地产业内人士的广泛解读。不少业内人士表示，2014年中央调控方向基本告别“一刀切”，更注重增加供应和差异化调控。住房保障方面，提高大城市保障房比例具有新意，而更大规模加快棚改和城中村改造，对房企的未来城市布局和市场选择有指引意义。

关于房地产调控政策

李克强总理在政府工作报告中重申中国将遏制房地产投机。提出针对不同城市情况进行分类调控即双向调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

业内解读：

房地产研究院人士：“抑制投机投资性需求”这一措辞如今继续重申，表明官方的态度是，即便要是发挥市场机制的作用，暂时仍不会放开对于投机投资性需求的调控，也就是说，限购限贷至少今年不会全面退出。

共有产权房供应方面较有新意，意味着将上海经验向推广。实质仍是经适房，只不过产权清晰后，在退出时可避免许多纠缠。

中原地产首席分析师张大伟：继续抑制房地产投资，表明楼市发展进入第二阶段，调控存在继续加码的可能性，但“一刀切”的政策不会再出现。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫：分类调控，告别一刀切。针对不同城市分类调控，也即房价涨幅大的一线和少数二线城市，调控仍从紧。对于供大于求、房价涨幅小三四线和部分二线城市，维持现状。对于严重供大于求，房价止涨或下跌的，可以适度放松政策。

关于保障房建设

李克强总理在政府工作报告中提到：完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。

创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。

业内解读：

中国房地产学会副会长陈国强：报告中提高大城市保障房比例，创新政策性住房投融资机制和工具等新提法，表明政府在住房保障问题上也将体现差异化政策，因地制宜避免简单化一刀切做法；同时在保障房建设领域也要运用市场化思维和手段。

此外，政府工作报告中提出的要更大规模加快棚改和城中村改造，并将其列入三个1亿人目标，对房企的未来城市布局和市场选择有指引意义。

业内：保障房目标与任务非常明确，而且作为整个房地产工作的重中之中，棚户区改造仍是保障房中的重点，未来几年二三线城市将是棚改、旧改的主战场。提高大城市保障房比例，具有新意，主要方向是通过公租房，也让外来务工人员受益。

谢逸枫：创新政策性住房投融资机制和工具。起到代为保障房投资提供融资便利，比如发债、信托、平台贷等。另外是为建立住房政策性银行做铺垫。

同策咨询研究部总监张宏伟：从新型城镇化的角度来讲，现阶段仍然坚持调控，坚持做好保障性住房工作，其实是在为积极稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化做铺垫。

关于房地产税立法等相关工作

李克强指出，做好今年政府工作，要以深化改革为强大动力，以调整结构为主攻方向，以改善民生为根本目的，统筹兼顾，突出重点，务求实效。其中，抓好财税体制改革这个重头戏。推进税收制度改革，把“营改增”试点扩大到铁路运输、邮政服务、电信等行业，清费立税，推动消费税、资源税改革，做好房地产税、环境保护税立法相关工作。

业内解读：

三中全会已明确提出推进房地产税立法与改革。这里重申而已。房地产税立法，仍以持有税为核心，但涉及亿万家庭，慎之又慎。上海重庆二地试点，经验显然不够，估计还得增加试点。人大立法流程长，估计草案会向全社会征求意见，三年内难见法律，也不会开征。

关于城镇化问题

李克强指出，城镇化是现代化的必由之路，是破除城乡二元结构的重要依托，坚持城镇化发展道路。今后一个时期，着重解决好现有“三个1亿人”问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。

业内解读：

陈国强：新型城镇化的特点是以人为核心，“三个1亿人”目标将极大地改变我国城镇格局与城乡面貌。

链家地产市场研究部：从2013年开始，农村土地流转改革试点已经开启，未来这是农村土地改革的重要方向，土地流转率的提高对房地产行业是一种长期利好。

此外，李克强还指出今年要对土地出让金收支和耕地保护情况进行全面审计。

陈国强分析称，这是总理政府工作报告中首次提出此项要求，显示中央将强化对土地和耕地保护的监管要求和督查力度。